名古屋のアパート売却 利回りで決まる価格と売り方・売り時を解説
「築年数がたって修繕費が重くなってきた」「空室が埋まりにくくなった」「親から相続したアパートを手放したい」
アパートを売りたい理由はさまざまですが、一棟アパートは自宅と違い、家賃をどれだけ生むかで価格が決まる「収益物件」です。考え方を知らないまま売り出すと、本来の価値より安く手放してしまうこともあります。
この記事では、名古屋でアパートを売るときの価格の決まり方、入居者がいるまま売る方法、空室が多い・古いアパートの売り方、売却の流れと税金、売り時の目安をまとめました。
名古屋でアパート売却を考えたら知っておきたい結論
先に結論をお伝えします。名古屋のアパート売却は、「家賃収入と利回り」で価格が決まることを押さえたうえで、入居状況や建物の状態に合った売り方を選ぶのが成功の近道です。
満室に近く、立地や建物の状態がよいアパートなら、仲介で投資家に向けて売り出すと高値を狙えます。反対に、空室が多い、老朽化が進んでいる、相続などで期限までに売りたいといった場合は、不動産会社に直接売る買取のほうが早く確実です。
また、アパートは入居者が住んだまま売るのが一般的で、売るために退去してもらう必要はありません。不動産売却全体の流れや費用は名古屋の不動産売却の記事で解説しています。
名古屋のアパートの売却価格はどう決まる？
自宅の戸建てやマンションは、近くで似た物件がいくらで売れたかを基準に価格を考えます。一方でアパートは、買った人がどれだけ収益を得られるかが価格の基準になります。
基本は「年間の家賃収入÷利回り」
収益物件の価格は、年間の収益を買い手が求める利回りで割って考えます（収益還元法）。たとえば年間の家賃収入が600万円のアパートなら、利回り6％を求める買い手にとっては1億円、8％を求める買い手にとっては7,500万円が目安です。
つまり、同じ家賃収入でも「低い利回りでも買いたい」と思われる物件ほど高く売れます。名古屋市内でも、駅からの距離や建物の状態、入居者の顔ぶれ、買い手が融資を受けやすいかどうかで、求められる利回りは変わります。
表面利回りと実質利回り
表面利回りは「年間家賃収入÷価格」、実質利回りは「管理費・修繕費・固定資産税などの経費を引いた収入÷価格」です。投資に慣れた買い手ほど実質利回りや今後の修繕費まで見るため、経費がかさんでいるアパートは、表面利回りの割に評価が伸びないことがあります。
査定で見られるポイント
- 立地：名古屋駅・栄・金山などの中心部へ通いやすいか、地下鉄の駅から近いか。郊外は利回りを重視する買い手が多い傾向です
- 入居状況と家賃：入居率、家賃が相場に合っているか、滞納がないか
- 構造と築年数：木造・鉄骨造・RC造のどれか、雨漏りや外壁の傷みがないか
- 今後の修繕：外壁塗装や屋根・防水、給排水管の工事がいつ必要になるか
- 駐車場：車を使う人が多い地域では、駐車場の有無が入居の決まりやすさに影響します
アパートの売り方は3つ：仲介・買取・更地にして売る
アパートの主な売り方を比べると、次のとおりです。
| 売り方 | 期間の目安 | 価格 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 仲介 | 3〜6ヶ月程度（長引くこともある） | 相場に近い価格を狙える | 満室に近い、立地・建物の状態がよい |
| 買取 | 数日〜数週間程度 | 仲介より低めになりやすい | 空室が多い、築古、期限がある |
| 更地にして売る | 退去・解体の期間が加わる | 土地の価格から解体費などを差し引く | 建物が使えず、土地の需要が高い |
仲介：投資家に広く売り出す
不動産会社に買い手を探してもらう方法です。条件のよいアパートなら高値も狙えますが、買い手の融資審査の結果に左右され、いつ売れるかは読みにくくなります。
買取：不動産会社が直接買う
買い手を探す期間がないため、早く確実に売れます。仲介手数料がかからず、修繕や空室対策をしないまま売れることも多い方法です。価格は仲介より低めになるのが一般的ですが、買い取る会社の目的によって差が出ます。
更地：建物が使えない場合の選択肢
入居者がいる場合は退去の話し合いや立ち退き料が必要になることがあり、解体費もかかります。「建物付きで売る価格」と「更地の価格から費用を引いた額」を比べてから判断しましょう。
入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」の注意点
入居者の同意や退去は不要
入居者が住んでいるアパートを売ると、貸主の立場は買主に引き継がれます（民法605条の2）。入居者の同意は不要で、入居者にとっては家賃の振込先や連絡先が変わるだけです。引渡しのあと、新しいオーナーと振込先を書面で知らせるのが一般的です。
敷金・家賃の精算を決めておく
貸主の立場が移ると、敷金を返す義務も買主に移ります。預かっている敷金は売買代金の中で精算することが多く、引渡し月の家賃は日割りで分けるのが一般的です。管理会社との契約を引き継ぐかどうかも確認しておきます。
そろえておきたい資料
レントロール（部屋ごとの家賃・入居者・契約期間の一覧）、賃貸借契約書、直近の収支、修繕の履歴、建物の図面、固定資産税の納税通知書があると、査定も交渉もスムーズです。
空室が多い・古い名古屋のアパートを売却するには
空室を埋めてから売るか、今のまま売るか
空室が多いと家賃収入が減り、価格も下がります。ただ、空室を埋めるにはリフォームや募集の費用と時間がかかり、必ず埋まる保証もありません。かける費用と上がりそうな価格を比べ、割に合わなければ今の状態で買取を検討するのも一つの方法です。
老朽化が進んでいる場合
築年数が古いアパートは、雨漏りや外壁の傷み、設備の故障が見つかると、買い手の融資が通りにくくなります。修繕してから売っても、その費用をそのまま価格に上乗せできるとは限りません。「直して売る」「今のまま売る」の両方の金額を出してもらい、比べてから決めましょう。
相続したアパートの場合
アパートは一棟まるごとの財産なので、相続人が複数いると分けにくくなります。売って現金で分ける場合は、先に相続登記を済ませる必要があります。くわしくは名古屋で相続した不動産を売却する方法もご覧ください。
アパート売却の流れとかかる税金
売却の流れ
- 条件の整理：いつまでに売りたいか、ローン残高はいくらかを確認します。
- 査定：レントロールや収支資料をもとに、収益物件に慣れた会社へ依頼します。
- 売り方の決定：仲介なら媒介契約を結んで売り出し、買取なら買取金額の提示を受けます。
- 売買契約：敷金・家賃の精算方法などを決めて契約します。
- 決済・引渡し：代金を受け取り、所有権を移します。入居者へオーナー変更を知らせて完了です。
譲渡所得にかかる税金
売って利益が出た場合は、所得税・住民税（と復興特別所得税）がかかります。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。
| 所有期間 | 税率（合計） |
|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63％ |
| 5年超（長期） | 20.315％ |
注意したいのは、建物の取得費はこれまでの減価償却費の分だけ小さくなることです。長く持っているアパートほど利益が大きく計算され、思ったより税金が増える場合があります。実際の税額は税務署や税理士に確認してください。
名古屋のアパートの売り時の目安
- 所有期間が5年を超えたあと：5年以下だと税率が約2倍になります。
- 大規模修繕の前：修繕が近いと、買い手はその費用を見込んで値下げを求めます。
- 空室や家賃の下落が目立ってきたとき：収入が下がるほど、収益で決まる価格も下がります。
- 相続や資産の整理を考えたとき：オーナーが元気なうちに方針を決めておくと、家族の負担が軽くなります。
手元に残るお金が年々減ってきたと感じたら、一度査定を受けて「持ち続けた場合」と「今売った場合」を比べてみましょう。
名古屋のアパート売却でよくある質問
ローンが残っていても売れますか？
売却代金でローンを完済できれば売れます。決済の日に残りを返済し、抵当権を抹消します。
名古屋から離れて住んでいても相談できますか？
できます。名古屋不動産買取本舗では、遠方の方とは電話やZOOMでご相談を進めています。
空室ばかりで古いアパートでも売れますか？
売れる可能性は十分あります。買取では家賃収入だけでなく、土地や建物の価値、今後の活用方法もふまえて価格を出すため、仲介で売れにくいアパートでも相談する価値があります。
まとめ：名古屋のアパート売却は、状態に合った売り方を比べて選ぶ
アパートは「家賃収入÷利回り」で価格が決まる収益物件です。満室に近く状態のよいアパートは仲介で、空室が多い・築古・期限があるといった場合は買取で、というように物件の状態に合わせて売り方を選びましょう。所有期間や大規模修繕の時期も、売り時を考える目安になります。
名古屋不動産買取本舗は、転売ではなく自社の賃貸業の物件仕入れとして不動産を買い取っています。転売益や仲介手数料を見込まないため、買取価格は周辺相場の8〜9割程度が目安です。買取か仲介か迷う方には、両方の概算金額と期間をお出しして比べていただけます。一棟物件については一棟マンションの買取り・売却のページもご覧ください。
「今のアパートがいくらになるか知りたい」という段階でも大丈夫です。査定と相談は無料で、しつこい営業もいたしません。名古屋の不動産買取は、名古屋不動産買取本舗にお気軽にご相談ください。
