多くは「接道義務」を満たしていないことが原因

再建築不可になる理由で最も多いのが、建築基準法の「接道義務」を満たしていないケースです。建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に2m以上接していなければならないと決められています。

火事や災害のときに消防車や救急車が近づけるように、また避難する道を確保するためのルールです。この条件を満たしていない土地には、原則として新しく建物を建てられません。

再建築不可になりやすい土地の例

• 道路に接していない土地：まわりを他人の土地に囲まれ、道路に出るには他人の土地を通るしかない土地
• 接している幅が2m未満の土地：細い通路の奥に敷地がある「旗竿地」で、通路の幅が2mに足りないケースなど
• 前の道が建築基準法上の道路ではない土地：見た目は道でも、法律上の「道路」として扱われていない通路にしか接していないケース

こうした物件の多くは、接道義務のルールができる前に建てられた建物や、その後のルールに合わないまま残った建物です。建てた当時は問題がなくても、今のルールにあてはめると建て替えができない、ということが起こります。

名古屋市で前の道路の種類を調べる方法

「再建築不可かもしれない」と思ったら、まずは前の道が建築基準法上の道路かどうかを確認しましょう。名古屋市では、市のウェブサイトの「指定道路図」で道路の種別を調べられます。図に表示されない場合や判断に迷う場合は、名古屋市の建築指導課（道路審査担当）に相談できます。

あわせて、道路の幅や、敷地が道路に接している長さを現地で測っておくと、売り方や再建築可能にできるかどうかの見通しが立てやすくなります。不動産会社に査定を頼めば、こうした調査を一緒に進めてもらえることもあります。

建て替えができず、使い道が限られる

建物が古くなっても建て替えられないため、買主は「今の建物をどう使うか」で考えるしかありません。更地にして新築する、分譲用に建て替えるといった使い方ができないため、検討する人が少なくなります。

買主が住宅ローンを使いにくい

金融機関は、土地・建物を担保として評価したうえでお金を貸します。再建築不可物件は担保としての評価が低くなりやすく、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。買主が現金で買える人に絞られるため、売れるまでに時間がかかりやすくなります。

建物が古く、修繕が必要なことが多い

再建築不可物件は古い時代に建てられた木造住宅が多く、雨漏りや傾き、シロアリ被害などを抱えていることも少なくありません。直すのにかかる費用が見込まれる分、評価は下がりやすくなります。

2025年4月の法改正で、大きなリフォームの手続きが増えた

再建築不可物件でも、建築確認が必要ない範囲のリフォームはできます。ただし、2025年4月に始まった建築基準法の改正で、木造2階建てや延べ面積200㎡を超える木造平屋では、柱や梁、屋根などの主要な部分の半分を超えて直すような大規模な修繕・模様替えにも、建築確認の手続きが必要になりました。

再建築不可物件は建築確認を受けるのが難しいことが多いため、木造の物件では手を入れられる範囲が以前より狭くなる可能性があります。キッチンや浴室の入れ替えなど手続きが要らない工事もありますが、工事の内容によって扱いが変わるため、リフォームを考えるときは事前に建築士や名古屋市に確認しておきましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が直接買主になる方法です。買い手探しや買主のローン審査を待つ必要がないため、条件がまとまれば早く売却できます。傷んだ建物や家具が残ったままでも相談できることが多く、仲介手数料もかかりません。売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を負わない条件で契約できる場合が多いのもメリットです。

一方で、買取価格は低めになります。買い取った後の修繕費や、活用・再販売までのリスクを見込んで価格を決めるためです。会社によって活用の方法が違うので、提示額にも差が出やすくなります。

仲介で一般の買主を探す

不動産会社に買い手を探してもらう方法です。建物がまだ十分に使える、駅や中心部に近く貸しやすいなど、条件がよい物件なら買取より高く売れる可能性があります。ただし、買主はローンを使いにくい現金購入の人やリフォームして使いたい人などに限られるため、売れるまでの期間は長くなりがちです。

隣の土地の所有者に買ってもらう

隣の方にとっては、土地を広げることで自分の土地の使い勝手がよくなったり、価値が上がったりすることがあります。そのため、第三者に売るより高い金額で話がまとまるケースもあります。ただし相手のあることなので、必ず買ってもらえるとは限りません。直接の交渉はこじれることもあるため、不動産会社に間に入ってもらうと安心です。

再建築可能にしてから売る

道路や接道の条件を整えて再建築できる状態にすれば、通常の物件に近い価格で売れる可能性があります。ただし費用や時間がかかり、必ずうまくいくとは限りません。具体的な方法は次の章で紹介します。

前の道が「2項道路」ならセットバックする

幅4m未満の道でも、建築基準法上の道路として扱われる「2項道路」に接している場合は、道の中心から2m下がった線を道路の境界とみなし、その内側に建物を建てることで建て替えができます。これを「セットバック」といいます。下がった部分は道路として扱われ、建物や塀は建てられないため、使える敷地はその分狭くなります。

隣の土地を買う・借りて接道を2m以上にする

旗竿地の通路が2mに少し足りないような場合は、隣の土地の一部を買ったり借りたりして、道路に接する幅を2m以上にできれば、再建築できるようになることがあります。隣の方の協力が必要になるため、測量や登記の費用も含めて検討が必要です。

建築基準法43条の許可・認定を受ける

接道義務を満たしていなくても、敷地のまわりに広い空地があるなど、交通や安全、防火の面で支障がないと認められれば、建築基準法43条2項の許可（名古屋市では建築審査会の同意が必要）や認定を受けて建てられる場合があります。名古屋市では、事前相談と道路調査から始まり、許可が出るまでに数か月単位の時間がかかります。特例のため、あてはまらないケースも多い点は知っておきましょう。

価格を左右する主なポイント

• 立地：地下鉄の駅までの距離、名駅や栄など中心部への近さ、賃貸の需要があるか
• 道路と接道の状況：再建築可能にできる見込みがあるか、通路の幅は工事車両が入れるか
• 建物の状態：そのまま住めるか、貸せるか、修繕にいくらかかりそうか
• 土地の広さと形：隣地とあわせて使いやすいか
• 権利関係：相続登記が済んでいるか、共有名義や借地ではないか

名古屋市内でも、駅に近く賃貸として需要があるエリアと、車での移動が中心の郊外とでは評価が大きく変わります。名古屋は車社会のため、車が入れない路地の奥にある物件は、駐車場がとれない分だけ使い道が限られやすい点も意識しておきましょう。

買取業者によって提示額に差が出る理由

買取価格は、買い取った後にどう使うかで変わります。リフォームして再販売する会社、賃貸物件として長く持つ会社、隣地とまとめて活用するのが得意な会社など、得意な使い道によって、同じ物件でも評価が分かれます。再建築不可物件こそ、1社だけで決めずに複数の会社の査定額と、その根拠を比べることが大切です。

自己判断で解体しない

古い建物を壊して更地にすれば売りやすくなる、と考えがちですが、再建築不可の土地は更地にしても新しく家を建てられません。建物を壊すと、そのまま住んだり貸したりする使い道もなくなり、かえって売りにくくなることがあります。さらに、建物がなくなると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合もあります。解体は、売り方を決めてから判断しましょう。

高額なリフォームをしてから売らない

リフォーム費用をかけても、その分が売却価格に上乗せされるとは限りません。前に触れたとおり、工事の内容によっては建築確認が必要で、そもそも工事ができない場合もあります。手を入れる前に、今の状態のままでいくらになるかを確かめておくのがおすすめです。

再建築不可であることを隠さない

再建築不可であることは、買主にとって大切な情報です。伝えずに売ると、後から契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。わかっていることは正直に伝え、契約不適合責任の扱いも契約前に確認しておきましょう。

金額の根拠を説明してくれる会社を選ぶ

「どこも扱わない物件です」と不安をあおり、根拠なく安い金額を提示する会社もあります。なぜその金額になるのか、買取と仲介ならそれぞれどうなるのかを丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。事故物件や共有名義など、ほかの事情も重なっている物件の売り方は、名古屋の訳あり物件の買取で紹介しています。