STEP1：遺言書の確認と相続人・財産の確定

まず遺言書があるかを確認します。あわせて、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めて相続人を確定し、不動産の登記事項証明書や固定資産税の課税明細書で、どんな不動産があるかを把握します。戸籍の収集は、本籍地が何度も変わっていると時間がかかります。

STEP2：遺産分割協議で分け方を決める

遺言書がなければ、相続人全員で話し合って分け方を決め、遺産分割協議書を作ります。協議書には相続人全員の署名と実印の押印が必要です。

STEP3：相続登記で名義を変える

不動産を相続する人の名義に変える登記を法務局に申請します。自分で申請することもできますが、書類が多いため司法書士に依頼する方が多い手続きです。

STEP4：査定を受けて売り方を決める

不動産会社に査定を依頼し、売れそうな金額を確認します。相続登記の前でも査定は受けられるので、分け方を話し合う材料として早めに金額を知っておくと話が進めやすくなります。査定のくわしい進め方は名古屋の不動産査定の記事で紹介しています。

STEP5：売買契約・決済・引き渡し

買主と条件がまとまったら売買契約を結び、代金の受け取りと同時に引き渡します。

STEP6：売却の翌年に確定申告をする

売って利益（譲渡所得）が出た場合や特例を使う場合は、売った年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告をします。

相続登記は3年以内が義務に

2024年4月1日から相続登記が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になることがあります。2024年4月より前の相続で未登記のままの不動産も対象で、こちらは2027年3月31日までに登記が必要です。

相続人申告登記だけでは売却できない

遺産分割がまとまらないときは、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」で、ひとまず登記の義務を果たせます。ただし、申し出をしただけでは名義は相続人に変わらないため、売却するには正式な相続登記が必要です。

相続から売却までに関わる主な期限

換価分割：売って現金で分ける

不動産を売り、諸費用を差し引いたお金を相続人で分ける方法です。1円単位で公平に分けられるため、誰も住む予定がない実家ではよく選ばれます。代表者1人の名義で登記して売り、代金を分けることもできますが、その場合は換価分割であることを遺産分割協議書にはっきり書いておかないと、贈与とみなされるおそれがあるので注意しましょう。

代償分割：1人が相続し、ほかの相続人にお金を払う

たとえば長男が実家を相続して住み続け、ほかの兄弟に相当分のお金を払う方法です。不動産を残せる一方、払う側にまとまった資金が必要になり、金額を決めるための正確な価格の把握も欠かせません。

共有名義：売るときに全員の同意が必要

とりあえず兄弟の共有にしておく方法もありますが、共有の不動産を売るには共有者全員の同意が要ります。将来、共有者の誰かが亡くなるとさらに相続人が増え、話がまとまりにくくなります。売る予定があるなら、共有のまま長く置いておくのはおすすめできません。

譲渡所得の計算方法

売却で利益が出ると、所得税・住民税がかかります。利益（譲渡所得）は「売却価格 −（取得費 ＋ 売却にかかった費用）」で計算します。相続した不動産の取得費は、亡くなった方が買ったときの代金などを引き継ぎます。相続人が払った登記費用なども取得費に含められます。

取得費がわからないと税金が高くなりやすい

昔に買った実家では、購入時の契約書が見つからないこともよくあります。取得費がわからないときは売却価格の5％を取得費にできますが、実際より利益が大きく計算され、税金が高くなりがちです。実家を片付けるときは、売買契約書や領収書がないか探しておきましょう。

税率は所有期間で変わる

所有期間は、亡くなった方が取得した時期から数えます。売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始からおおむね3年10ヶ月以内）に相続財産を売った場合、納めた相続税のうち一定額を取得費に加えられます。そのぶん譲渡所得が減り、税金が軽くなります。

相続空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が1人で住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売ると、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋（区分所有のマンションは対象外）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売る
• 売却代金が1億円以下
• 耐震リフォームをするか、家を取り壊して売る（売った翌年2月15日までに行う形も可）

相続人が3人以上の場合、控除は1人あたり2,000万円までです。名古屋市内の物件なら、確定申告に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」を名古屋市に申請します。

特例は併用できないものがある

取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は、同じ売却で一緒には使えず、どちらかを選びます。どちらが有利かはケースによるため、迷ったら税理士や税務署に相談しましょう。

名古屋を離れて住む相続人がいる場合

就職や結婚で関東・関西に住む兄弟がいるのはよくあることです。遺産分割協議書や売買の書類は郵送でやり取りできることが多く、全員が名古屋に集まらなくても進められます。ただし書類の往復には時間がかかるので、早めに段取りを決めておきましょう。

同じ名古屋市内でも売れやすさに差がある

地下鉄の駅に近い住宅地や都心に近いエリアは買い手がつきやすい一方、駅から遠い郊外の古い戸建ては、車社会ゆえに駐車スペースの有無が価格に響くこともあります。海抜の低い地域ではハザードマップを気にする買い手もいます。相場の感覚は地域ごとに違うため、地元の不動産会社に確認するのが確実です。

古い実家は境界と建物の状態を確認する

昔から代々住んでいた土地は、隣との境界がはっきりしていないことがあります。また古い建物は雨漏りやシロアリなどの不具合が見つかることもあります。解体やリフォームを先にするかどうかは、費用をかける前に不動産会社に相談しましょう。空き家のままの実家については名古屋の空き家買取の記事も参考にしてください。

仲介が向いているケース

建物の状態がよく、駅に近いなど買い手がつきやすい物件で、相続人どうしで「時間をかけてでも高く売りたい」と意見がそろっているなら、仲介が向いています。売れるまでの期間は通常3〜6ヶ月ほどが目安です。

買取が向いているケース

税金の特例や相続税の納付に期限がある場合、相続人が遠方に住んでいて内覧対応が難しい場合、古い家で仲介では買い手が見つかりにくい場合は、不動産会社が直接買い取る買取が向いています。買い手を探す必要がないため、売却時期の見通しが立てやすく、換価分割の段取りも組みやすくなります。

名古屋不動産買取本舗では、相続した不動産の換価分割のご相談や、司法書士など専門家のご紹介までサポートしています。買取と仲介のどちらがよいか迷う場合は、両方の概算金額と期間をお出しするので、相続人どうしで比べて決めていただけます。進め方は買取り・仲介の流れをご覧ください。