査定した不動産会社がそのまま買主になる

即買取とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう売り方です。広告を出して一般の買い手を探す「仲介」と違い、査定をした会社自身が買主になります。金額と条件に納得すれば、すぐに契約と決済の日程を決められるのが特徴です。

買い取った会社は、その物件をリフォームして転売するか、自社で賃貸物件として持ち続けるのが一般的です。どちらを目的にしているかで、提示される金額にも差が出ます。

「買取保証」との違い

買取には、即買取のほかに買取保証（買取保証付き仲介）という方法もあります。まず期間を決めて仲介で売り出し、その期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る仕組みです。

「少しでも高く売れる可能性を残したいが、期限までには必ず売りたい」なら買取保証、「とにかく早く手放したい」なら即買取、と考えるとわかりやすいでしょう。

即買取のメリットとデメリット

即買取のおもなメリットは次のとおりです。

• 早い：買い手探しがないので、決済日を先に決めて動けます。
• 仲介手数料がかからない：会社が直接買主になるため、仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税が上限）が不要です。
• 内覧や広告がいらない：近所に知られずに売りたい場合にも向いています。
• 売却後の責任が軽くなりやすい：引き渡し後に雨漏りなどの不具合が見つかったときの責任（契約不適合責任）を免除する条件で契約できることが多いです。
• 今の状態のまま売れる：修繕や残った家具の片付けをしなくてよい場合があります。

一方のデメリットは、価格が仲介より低くなりやすいことと、物件によっては買取を断られる場合があることです。また、急いでいる事情を伝えると、足元を見た金額を提示されるおそれもあります。

相談から決済までのおおよその日数

即買取の場合、おおよその目安は次のとおりです。

• 相談・概算の金額提示：当日〜数日
• 現地確認・正式な金額提示：数日〜1週間程度
• 売買契約〜決済（代金の受け取り）：数日〜数週間

書類がそろい、権利関係に問題がなければ、相談から決済まで1〜2週間ほどで進むこともあります。一方、仲介は売り出しから買い手が決まるまでに数ヶ月かかることが多く、その後も買主の住宅ローン審査などを待つ必要があります。

期間が延びやすいケース

次のような場合は、手続きの分だけ日数がかかります。急いでいる方ほど、早めに確認しておきましょう。

• 相続登記が済んでいない：亡くなった方の名義のままでは売れません。相続登記は2024年4月から義務化されており、司法書士への依頼が必要です。
• 共有名義で、全員の同意がそろわない：共有者全員の合意と書類が必要です。
• 住宅ローンが残っている：金融機関との残債の確認や、抵当権を外す手続きの調整が必要です。
• 境界がはっきりしない土地：隣地との境界確認や測量が必要になると、時間がかかります。

即買取の価格は相場の何割くらい？

買取価格は、一般に仲介で売れる価格（市場価格）の6〜8割程度が目安といわれています。ただし、これはあくまで目安で、会社によって数百万円単位で差が出ることもあります。名古屋での価格の目安や算出の考え方は、名古屋の不動産買取相場の記事でくわしく解説しています。

相場より低くなるのは「転売の経費」を引くから

多くの買取会社は、買い取った物件をリフォームして転売し、その差額で利益を出しています。そのため買取価格は、「転売できそうな価格」からリフォーム費用、転売までの税金や諸経費、自社の利益を差し引いて決まります。差し引く金額が大きいほど、提示額は下がります。

逆に、転売せずに自社で賃貸物件として持ち続ける会社であれば、転売益や再販の経費を見込む必要がありません。「その会社は何のために買い取るのか」を聞いてみると、提示額の違いの理由が見えてきます。

「急いでいる」と伝えると安くなる？

本来、物件の価値は売主の事情で変わるものではありません。ところが、「今月中に現金が必要」といった事情を知ったうえで、相場から大きく下げた金額を提示する会社もあります。急いでいることは正直に伝えてかまいませんが、その金額になる根拠（周辺の取引事例、修繕費の見込みなど）を必ず説明してもらいましょう。

即買取が向いているケース

• 転勤や住み替え、離婚による財産分与などで、売る期限が決まっている
• 相続した実家を早く売って、相続人どうしで代金を分けたい
• 築年数が古い木造住宅や、雨漏り・傷みがあって買い手がつきにくい
• 家具や荷物が残っていて、片付けに手間をかけられない
• 近所や知人に知られずに売りたい

名古屋で即買取が選ばれやすい物件

名古屋は車社会で、駅から離れた郊外の住宅地でも暮らしやすい地域です。ただ、駐車スペースが取りにくい古い戸建てや、前面道路が狭く車が入りにくい土地は、仲介で買い手を探すと時間がかかることがあります。また、地下鉄沿線のマンションのように需要がある物件でも、空室のまま管理費や固定資産税がかかり続けるなら、早めに手放す判断もあり得ます。

浸水などの災害リスクも、買い手が気にするポイントです。名古屋市が公開しているハザードマップで、物件の場所を事前に確認しておくと、査定のときの話がスムーズです。

仲介や買取保証が向いているケース

売却まで半年以上の余裕がある方や、駅に近い築浅のマンションなど人気のある物件をお持ちの方は、仲介で相場に近い価格を狙うほうが手元に残るお金は多くなりやすいです。住宅ローンの残りが多く、買取価格では完済できない場合も、まず仲介での売却を検討しましょう。迷う場合は、買取保証も含めて比べるとよいでしょう。

契約直前・契約後の減額に気をつける

最初の概算だけ高い金額を出して売主の関心を引き、現地確認や契約の直前になって「修繕が必要だった」などと理由をつけて大きく減額するケースがあります。概算の段階で、どんな条件なら金額が変わるのかを確認しておきましょう。

契約書の特約と費用の負担を確認する

契約不適合責任を免除する特約が入っているか、残置物の処分費や測量費をどちらが負担するか、引き渡し日はいつかなど、契約書の内容は必ず確認しましょう。「即買取」とうたっていても、条件しだいで売主の負担が増えることがあります。

即決を迫る会社は避ける

「今日決めてくれればこの金額」と契約を急がせたり、断ってもしつこく連絡してきたりする会社は避けるのが無難です。急いでいる場合でも、2〜3社の金額と条件を比べる時間は取りましょう。即買取なら比較に数日かけても、仲介よりはるかに早く現金化できます。

即買取を断られる物件もある

建物を建て替えられない土地（再建築不可）、権利関係が複雑な物件、需要が極端に少ない場所の物件などは、会社によっては買取を断られたり、金額が大きく下がったりすることがあります。1社に断られても、得意な物件の種類やエリアは会社ごとに違うので、ほかの会社にも相談してみましょう。戸建て・マンション・土地・収益物件など、自分の物件と同じ種類の買取に慣れている会社を選ぶと話が早く進みます。