土地には目的の違う「価格」がいくつもある

土地には、国や県、市が目的ごとに決める公的な価格があり、さらに実際の売買で決まった価格（実勢価格）があります。たとえば、毎年届く固定資産税の通知書の評価額は「税金を計算するための金額」で、市場で売れる金額とは決め方も水準も違います。「評価額が○○万円だから、その金額で売れるはず」と考えると、査定額とのずれに戸惑うことになります。

査定額は「この期間で売れそう」という予想

不動産会社が出す査定額は、一定の期間（一般的には3か月程度とされることが多いです）で売れそうな価格の予想です。実際に売りに出す価格（売出価格）や、買主との交渉で決まる価格（成約価格）とは、必ずしも一致しません。高い査定額が出たからといって、その金額で売れることが約束されたわけではない点は覚えておきましょう。

公示地価と基準地価

公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点の価格を、基準地価は都道府県が毎年7月1日時点の価格を、決められた地点ごとに1㎡あたりで公表するものです。調べる時期が半年ずれているため、2つを合わせて見ると地価の動きがつかみやすくなります。

2026年（令和8年）の地価公示では、名古屋市の住宅地は平均3.1％、商業地は平均4.5％の上昇で、住宅地・商業地とも市内16区すべてで上昇しました。一方、愛知県全体では上昇率が2年続けて縮小しており、名古屋圏の伸びはやや落ち着いてきています。同じ名古屋市内でも、名駅周辺のように再開発が進むエリアと郊外とでは動き方が違うため、自分の土地に近い地点の数字を確認することが大切です。

相続税路線価

相続税や贈与税を計算するために国税庁が公表する価格で、道路ごとに1㎡あたりの金額が付いています。実際の取引価格の8割程度が目安とされます。市街地の多くには路線価が付いていますが、郊外などで路線価のない地域では、固定資産税評価額に決められた倍率をかけて評価します。

固定資産税評価額

固定資産税を計算するために市町村が決める価格で、3年に一度見直されます。実際の取引価格の7割程度が目安です。毎年届く納税通知書の課税明細書や、市区町村の窓口で取得できる評価証明書で確認できます。

公的価格からおおよその相場を出す方法

公的価格の水準の違いを使うと、ざっくりとした相場を計算できます。

• 路線価を使う場合：路線価 × 面積 ÷ 0.8
• 固定資産税評価額を使う場合：固定資産税評価額 ÷ 0.7

たとえば、路線価が1㎡あたり20万円の道路に面した150㎡の土地なら、20万円 × 150㎡ ÷ 0.8 ＝ 3,750万円がひとつの目安になります。ただし、これは形や接道などの条件を考えていない大まかな数字です。人気の高い地下鉄沿線では実際の取引がこれを上回ることもあれば、条件の悪い土地では大きく下回ることもあります。

近くで売れた土地と比べて価格を出す

土地の査定では、主に「取引事例比較法」が使われます。近くで条件の似た土地がいくらで売れたかを集め、広さや形、道路との接し方、売れた時期の違いを調整して、査定する土地の価格を出す方法です。公示地価や基準地価も、比べるときの物差しとして使われます。

土地の上に古い家が建っている場合は解体費用を見込んだり、アパートや駐車場として貸している場合は収入から価値を計算する方法を組み合わせたりすることもあります。戸建てやマンションも含めた査定の考え方は名古屋の不動産査定ガイドでくわしく解説しています。

机上査定と訪問査定の違い

住所や面積などのデータだけで出す「机上査定」は、早ければ当日中に結果がわかる手軽さがありますが、精度は低めです。担当者が現地に行く「訪問査定」では、境界の目印（境界標）の有無や道路との高低差、周辺の様子まで確認するため、実際に売れる価格に近い金額が出ます。土地は現地の状況で金額が変わりやすいので、売却を具体的に考えているなら訪問査定まで受けるのがおすすめです。

取引事例は自分でも調べられる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域を指定して過去の土地の取引価格や面積、形などを調べられます。近所で似た広さの土地がいくらで取引されたかを見ておくと、査定の根拠を聞いたときに理解しやすくなります。調べ方のコツは適正価格の調べ方でも紹介しています。

査定額の根拠はここを聞く

査定結果を受け取ったら、金額だけで判断せず、どの取引事例と比べたのか、どの条件でどれだけ増減させたのかを確認しましょう。比べた土地の場所や広さ、取引の時期が自分の土地に近いか、減額した理由が具体的に説明されているかを見ると、その査定額をどこまで信頼できるかがわかります。

1. 立地と交通の便

最寄り駅までの距離や沿線、学校・スーパー・病院など生活施設への近さが見られます。名古屋では地下鉄の駅に歩いて行ける土地の人気が高い一方、車で移動する家庭も多いため、幹線道路への出やすさや、家を建てたときに駐車場を2台分とれる広さがあるかも評価に影響します。

2. 面積・形・間口

正方形や長方形に近い整った土地ほど建物の配置がしやすく、高く評価されます。三角形や細長い土地、通路の奥に敷地がある旗竿地は使いにくい部分が出るため、価格が下がりやすくなります。道路に面した幅（間口）が狭すぎないことも大切です。反対に、一般の家1軒分としては広すぎる土地は個人の買い手が限られ、分割して売る前提で評価されることがあります。

3. 道路との接し方（接道）

建物を建てるには、原則として幅4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接している必要があります（接道義務）。これを満たさない土地は建て替えができない「再建築不可」となり、査定額が大きく下がります。前面の道路が4m未満の場合は、道路の中心から2m下がった位置までしか敷地として使えない「セットバック」が必要になり、その部分は評価から外れます。2本の道路に面した角地は、使い勝手がよいため高く評価されやすくなります。

名古屋市では、前面の道路が建築基準法上どの種類の道路にあたるかを「指定道路図」で確認できます。

4. 用途地域などの法律の制限

土地には、建てられる建物の種類や大きさを決める「用途地域」や、敷地に対して建てられる面積の割合（建ぺい率・容積率）が定められています。マンションや店舗も建てられる地域か、低層の住宅しか建てられない地域かで、買い手の幅も価格も変わります。原則として建物を建てられない市街化調整区域の土地や、登記上の地目が田・畑などの農地の土地は、宅地と同じようには評価されません。名古屋市の土地なら、用途地域は市の「都市計画情報提供サービス」で調べられます。

5. 境界がはっきりしているか

隣の土地との境界が確定しているかどうかも、査定で必ず確認されます。境界標がない、測量図が古いといった土地は、買主があとのトラブルを心配するため、評価が下がったり、売る前に測量が必要になったりします。名古屋市は、土地区画整理という手法で市域のおよそ3分の2が整備されてきた街です。区画整理で整った土地は形や境界が比較的はっきりしていることが多い一方、古くからの住宅地や相続で長く手つかずだった土地では、境界標がなくなっているケースもあるため確認しておきましょう。

6. 高低差・地盤・浸水のリスク

道路より土地が高い・低い場合や、擁壁（土留めの壁）がある場合は、工事費用がかかるため減額の要因になります。名古屋市の西部から南部にかけては、海抜ゼロメートル地帯が広がり、伊勢湾台風で大きな被害を受けた地域もあります。浸水が想定される区域かどうかは、売買の際に重要事項として買主に説明されるため、買い手の判断材料になります。ただし、浸水想定区域だから売れないというわけではなく、立地や広さなど他の条件と合わせて評価されます。

7. 古家・埋設物・土地の使われ方

古い家が建ったままの土地は、解体費用を差し引いて評価されることが多くなります。以前の建物の基礎やコンクリートがらが地中に残っている場合や、工場・ガソリンスタンドなどに使われていて土壌汚染が心配される場合も、撤去や調査の費用を見込んで評価が下がります。過去にどう使われていた土地か、わかる範囲で伝えておきましょう。

名義が自分になっているか確認する

土地を売れるのは登記上の所有者だけです。相続した土地の名義が亡くなった親のままだと、そのままでは売れません。査定自体は受けられますが、売るまでに相続登記が必要になるため、司法書士への相談も含めて早めに動き出しましょう。

境界標と測量図があるか確認する

土地の角にコンクリートや金属の杭・プレート（境界標）が残っているか、地積測量図や境界確認書があるかを見ておきます。境界があいまいな場合は査定のときに伝えておくと、測量が必要かどうかや費用の目安も含めて相談できます。

市のサービスで土地の条件を調べておく

名古屋市では、用途地域は「都市計画情報提供サービス」、前面道路の種類は「指定道路図」、浸水のおそれはハザードマップで確認できます。査定を受ける前に一度見ておくと、担当者の説明が理解しやすくなり、気になる点を質問しやすくなります。

売り方の希望を決めておく

「時間がかかっても高く売りたい」のか、「多少安くなっても早く確実に売りたい」のか。どちらを優先するかで、仲介で買い手を探すか、不動産会社に直接買い取ってもらうかが変わり、提示される金額も変わります。売却の流れや費用、税金の全体像は名古屋の土地売却ガイドにまとめていますので、あわせてご覧ください。

複数の会社に査定を依頼する

土地の査定額は、どの取引事例を使うか、どこを減額要因と見るかで会社ごとに差が出ます。1社だけで決めず、複数の会社の金額と「なぜその金額なのか」を比べましょう。ほかより飛び抜けて高い査定額は、契約を取るための数字である可能性もあるため注意が必要です。