名古屋市内でも地域によって相場は大きく違う

名古屋の土地価格は、同じ市内でも地域によって大きな差があります。名駅や栄に近い中心部は高く、郊外に向かうほど落ち着く傾向です。名駅周辺の再開発や交通インフラの整備の影響もあり、エリアによって価格の動き方にも違いが見られます。

また、名古屋は車社会ですが、住宅用の土地では地下鉄の駅までの距離が需要を左右しやすく、駅から近い土地ほど買い手が見つかりやすい傾向があります。ネットで見た「名古屋市の平均坪単価」をそのまま自分の土地に当てはめず、近くの取引事例で確認することが大切です。

土地の価格を左右する主な条件

• 立地：最寄り駅までの距離、学校や商業施設の近さ、周辺の街並み
• 広さと形：整った長方形の土地は使いやすく評価されやすい一方、旗竿地や三角形の土地は低くなりがちです
• 接道：前面道路の幅や、道路に接している長さ。建物を建てられるかどうかに関わります
• 法令上の制限：用途地域、建ぺい率・容積率など、どんな建物を建てられるか
• 土地の状態：境界が確定しているか、古家や残置物があるか、地盤や浸水のリスク

相場を自分で調べる方法

おおよその相場は、国土交通省の不動産取引価格情報や、公示地価・路線価で調べられます。ただし、路線価は実際の取引価格より低めの水準になるのが一般的です。売り出し中の物件価格は「売れた価格」ではない点にも注意しましょう。最終的には、不動産会社に査定を依頼して確認するのが確実です。査定の受け方は名古屋の不動産査定の記事でも詳しく紹介しています。

仲介が向いている土地・人

駅に近い、形が整っている、境界が確定しているなど、条件のよい土地は仲介でも買い手が見つかりやすく、相場に近い価格で売れる可能性があります。売却を急いでおらず、内覧や価格交渉に対応できる方には仲介が向いています。

買取が向いている土地・人

相続した土地を早く現金にして分けたい方、形や接道に難がある土地、古家や荷物が残ったままの土地などは、買取のほうがスムーズに進むことがあります。買取なら買い手を探す期間がなく、仲介手数料もかかりません。

買取価格は会社によって大きく変わります。一般的な買取業者は転売の利益や経費を見込むため、相場の6〜7割程度の提示が多いと当社は考えています。名古屋不動産買取本舗は、転売ではなく自社の賃貸業のための仕入れとして買い取るため、買取価格は周辺相場の8〜9割程度が目安です。条件がまとまれば、最短で数日〜2週間程度で決済・引き渡しまで進んだケースもあります。土地の買取については土地の買取りのページもご覧ください。

譲渡所得の計算方法

土地を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費は土地を買ったときの代金や手数料などです。昔に買った土地や相続した土地で取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」が使われることがあります。その場合は譲渡所得が大きくなり、税金が高くなりやすい点に注意しましょう。

税率は所有期間で変わる

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」になります。

個人が土地だけを売る場合、消費税は一般的にかかりません。

使える可能性がある特例

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除：住んでいた家とその敷地を売った場合に使える特例です。条件によっては、家を解体した後の土地の売却でも対象になることがあります。
• 相続した空き家の3,000万円特別控除：一定の要件を満たす相続空き家（またはその跡地）を売った場合に使える特例です。
• 相続税の取得費加算の特例：相続税を払った方が、相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に売った場合、相続税の一部を取得費に加えられます。

特例には細かい要件や期限があり、制度が改正されることもあります。使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

境界と測量を確認する

土地の売買では、隣地との境界がはっきりしていることが重要です。境界標が見当たらない、測量図が古いといった場合は、売却前に確定測量が必要になることがあります。隣地の所有者の立ち会いが必要なため、時間に余裕をもって進めましょう。土地を分けて売る「分筆」をする場合も、境界の確定が前提になります。

古家付きのまま売るか、更地にして売るか

更地のほうが買い手は土地の使い方をイメージしやすい一方、解体費用が先にかかります。また、住宅が建っている土地は固定資産税・都市計画税の住宅用地特例（200㎡までの部分は固定資産税の課税標準が6分の1など）で負担が軽くなっているため、解体すると特例の対象から外れ、税負担が増える場合があります。古家付きのまま売れるかどうかも含めて、解体前に不動産会社へ相談しましょう。古家や空き家の扱いは名古屋の空き家買取の記事も参考になります。

広い土地は公拡法の届出が必要な場合がある

一定の広さ以上の土地を売る場合、「公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）」による届出が必要です。たとえば市街化区域では5,000㎡以上、都市計画施設の区域を含む土地では200㎡以上が対象になります。届出をすると、原則として3週間は買主との売買ができないため、スケジュールに組み込んでおきましょう。

相続登記・住所変更登記を済ませておく

相続した土地は、相続登記で名義を変えないと売れません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる場合があります。2026年4月1日からは、所有者の氏名・住所の変更登記も義務化されています。

浸水などの災害リスクを把握しておく

名古屋市では、区ごとのハザードマップや、豪雨による浸水実績図が公開されています。買主は災害リスクを気にすることが多いため、事前に自分の土地の想定を確認しておくと、買主からの質問にも落ち着いて対応できます。