マンションと違い、土地の比重が大きい

マンションは、建物と敷地の権利がひとまとめになっているため、近くの似たマンションの成約価格と比べて査定するのが基本です。これに対して一戸建ては、土地と建物を分けて考えられるのが特徴です。土地をまるごと所有しているぶん、査定額の中で土地が占める割合が大きくなりやすく、名古屋市内でも土地の値段が高いエリアほどその傾向が強くなります。

土地は周辺の取引事例、建物は「建て直す費用」から考える

家の査定では、一般的に次のように土地と建物を別々の方法で評価します。

• 土地：近くで実際に売れた土地の価格（取引事例）と比べ、広さ・形・道路との接し方などの違いを調整して出します。
• 建物：「今、同じ建物を建てたらいくらかかるか（再調達原価）」から、築年数などによる目減りを差し引いて出します。この考え方を原価法といいます。

最終的には、この土地と建物の合計を、近くで売れた一戸建ての価格や今の市場の動きと照らし合わせて調整し、査定額が決まります。査定方法そのものの全体像は、名古屋の不動産査定の記事でくわしく解説しています。

築年数で内訳はこう変わる（イメージ）

同じ土地に建つ家でも、築年数によって内訳は大きく変わります。下の表は、考え方をわかりやすくするための仮の数字です。

このように、築年数が進むと査定額はやがて「ほぼ土地の価格」に近づきます。建物が古くて使えないと判断されると、解体費を差し引いた金額になることもあります。

建て直す費用から、古くなった分を差し引く

原価法による建物の評価は、おおまかに「延床面積×建築単価」で今建て直した場合の費用を出し、そこから経過年数に応じた目減り分を差し引いて計算します。同じ築年数でも、延床面積が広い家、グレードの高い建材や設備を使った家ほど、建物の評価は高くなりやすくなります。

「築20〜25年で建物の価値はゼロ」と言われる理由

木造住宅の法定耐用年数（税金の計算で使う年数）は22年です。この年数をひとつの目安に、中古の一戸建ての取引では、建物の状態に関係なく築20〜25年で建物の価値をゼロとみなす慣行がありました。国土交通省も2014年の発表で、この慣行が中古住宅市場の活性化を妨げていると指摘しています。

査定で「建物はほとんど評価できません」と言われることがあるのは、このためです。ただし、法定耐用年数は「住めなくなる年数」ではありません。手入れの行き届いた家なら、築25年を超えても十分に住み続けられます。

状態やリフォームで評価が見直されることも

国土交通省は同じ2014年に、中古戸建て住宅の建物評価を改善するための指針をまとめています。住宅を「基礎・躯体（骨組み）」と「内装・外装・設備」に分けて評価し、基礎や躯体の性能によっては20年より長い耐用年数を設定できること、リフォームによって価値が回復・向上したと評価に反映することなどが示されました。

実際の査定にどこまで反映されるかは会社によって差がありますが、築年数だけで機械的に判断しているのか、建物の状態まで見ているのかは、査定額を比べるときの大事なポイントです。

築10年以内：建物の評価がしっかり残る

建物の評価が査定額の大きな部分を占める時期です。間取りや設備、外観の傷み具合、住宅性能の書類（長期優良住宅の認定や住宅性能評価書など）がそろっているかが評価に影響します。比較的新しい家は、近くで売れた築浅の一戸建ての価格とも比べられます。

築20年前後：建物の評価が下がりきる手前

建物の評価が大きく下がってくる時期です。外壁の塗り替えや屋根の補修、水まわりの交換など、これまでの修繕の内容によって評価に差がつきやすくなります。修繕の時期や内容がわかる書類があれば、査定のときに必ず見せましょう。

築30年以上・旧耐震：土地の価値が中心になる

建物の評価はほとんど残らず、査定額は土地の価格が中心になります。特に1981年5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物は、買い手の住宅ローンや印象の面で不利になる場合があり、建物を解体する前提で評価されることもあります。耐震診断や耐震改修をしていて、現行の基準に合うことを示す書類があれば、査定額は下がりにくくなります。

古い家の売り方や、リフォーム・解体をするべきかどうかは、名古屋で家を売却する方法の記事でも解説しています。

構造と耐震性

木造か鉄骨造か、在来工法かツーバイフォーかといった構造によって、建て直す費用や評価の目安が変わります。あわせて、建築確認を受けた時期から新耐震基準かどうかが確認されます。

雨漏り・シロアリ・傾きなどの不具合

天井や壁のしみ、床のきしみや傾き、基礎のひび割れ、シロアリの跡などは、評価を下げる大きな要因です。不具合を隠して売ると、売却後にトラブルになるおそれがあります。気になる点は査定の段階で正直に伝えておきましょう。

リフォーム・修繕の履歴

いつ、どこを、いくらで直したかがわかると、建物の評価に反映してもらいやすくなります。工事の見積書や請求書、保証書などは捨てずに保管しておきましょう。ただし、査定額を上げるために売却前にリフォームをしても、かけた費用ほど査定額が上がるとは限りません。

建築確認・検査済証と増改築

建てたときの確認済証や検査済証、図面があると、建物が法律に沿って建てられたことを確かめやすくなります。確認を受けずに増築した部分がある場合や、検査済証が見当たらない場合は、買い手の住宅ローンが組みにくくなるなど、評価に影響する場合があります。わかる範囲で事前に伝えておきましょう。

古い家は「建物ゼロ」「解体費を差し引く」場合も

築年数がかなり古い家は、「古家付きの土地」として評価されることがあります。この場合、建物の価値はゼロとして、土地の価格から解体費を差し引いた金額が査定額になることもあります。査定額が低いと感じたら、建物を何円で見ているのか、解体費を差し引いているのかを確認してみましょう。

仲介の査定額と買取の査定額は意味が違う

仲介の査定額は「このくらいの期間で売れそうな価格」の予想で、実際にその金額で売れるとは限りません。買取の査定額は、不動産会社が「この金額で買います」と示す金額です。買取は仲介より金額が下がるのが一般的ですが、買い手を探す期間がなく、古い家でもそのままの状態で売れることが多いのが特徴です。

名古屋不動産買取本舗は、転売ではなく自社の賃貸物件として家を買い取っています。転売益や仲介手数料を見込む必要がないため、買取価格の目安は周辺相場の8〜9割です。最初に概算をお出しし、現地確認のうえで正式な金額をお伝えします。減額を前提にした高い概算は出しません。買取の流れは買取り・仲介の流れをご覧ください。