査定額は「売れそうな価格」の目安

一般的に、不動産会社が出す査定額は「おおむね3ヶ月程度で売れると見込まれる価格」を指します。実際の売却価格（成約価格）は、売り出したあとの反響や買主との交渉で決まるため、査定額どおりに売れるとは限りません。査定額はあくまで、売り出し価格を決めたり、売るかどうかを判断したりするための材料と考えましょう。

机上査定（簡易査定）

物件の住所や広さ、築年数などの情報と、周辺の取引事例や相場データをもとに算出する方法です。現地を見ないため、早ければ当日〜翌日には結果がわかります。「まずはだいたいの価格を知りたい」という段階に向いていますが、建物の傷み具合や日当たりなどは反映されないため、実際の価格とずれることがあります。

訪問査定（詳細査定）

不動産会社の担当者が現地を訪れ、建物の状態、日当たりや眺望、周辺環境、前面道路の状況などを確認してから算出する方法です。机上査定より時間はかかりますが、そのぶん精度の高い金額が出ます。本格的に売却を進めるなら、訪問査定を受けておくと安心です。

「仲介の査定」と「買取の査定」は別物

仲介の査定額は「市場で買い手を探した場合に売れそうな価格」です。一方、買取の査定額は「不動産会社自身が買い取る価格」で、提示された金額がそのまま売却価格になるのが特徴です。買取の金額は仲介より低くなるのが一般的ですが、買い手探しの期間がなく、売れるかどうかの不確かさもありません。査定を依頼するときは、どちらを前提にした金額なのかを必ず確認しましょう。

取引事例比較法：マンションや土地の基本

もっともよく使われる方法です。同じマンション内や近くの成約事例を基準にするため、どの事例を選ぶかで査定額が変わります。名古屋市内のように、同じ区の中でも駅や沿線によって相場が違うエリアでは、比べる事例の選び方が特に重要になります。

原価法：戸建ての建物を評価する

戸建ての場合、土地は取引事例比較法で、建物は原価法で評価し、合計するのが一般的です。木造の戸建ては築20〜25年ほどで建物の評価が大きく下がるとされ、築年数が古い家では、査定額のほとんどが土地の価格ということもあります。

収益還元法：賃貸中の物件を評価する

アパートや一棟マンション、テナントの入った店舗など、家賃収入を生む物件で使われます。満室かどうか、家賃の水準、今後の修繕費などによって評価が変わります。

最寄り駅と沿線

名古屋市内には地下鉄の東山線・名城線・桜通線・鶴舞線などに加え、名鉄やJR、あおなみ線が走っています。どの駅に何分で歩けるか、名駅や栄へ乗り換えなしで行けるかは、特にマンションの査定額に大きく影響します。一般的には駅から徒歩10分以内だと評価が高くなりやすい傾向です。

駐車場と車社会

名古屋は車での移動が前提になる地域も多く、戸建てでは駐車場が何台分あるか、並列か縦列か、大きめの車が入るかといった点がよく確認されます。郊外では車2台分の駐車場があるかどうかが、買い手の関心を左右することもあります。

学区

名古屋市立の小・中学校には学校選択制がなく、住所によって通う学校が決まります。そのため、子育て世帯の中には学区を条件に住まいを探す方もいます。千種区や昭和区、名東区などの住宅地では、学区が査定や売れ行きに影響する場合があります。

土地の形・接道・境界

土地の形が整っているか、前面道路の幅や接している長さ（間口）は十分か、隣地との境界がはっきりしているかも重要です。境界が確定していない土地は、売却前に測量が必要になることがあり、その費用や期間も査定で考慮されます。

ハザード（浸水・高潮など）

名古屋市は、東部が丘陵地、西部・南部が低地という地形です。中川区・港区・南区などには、洪水や高潮による浸水想定区域を含むエリアがあります。不動産取引では、2020年8月から重要事項説明でハザードマップ上の物件の位置を示すことが義務づけられており、買い手が確認する機会も増えました。ただし、浸水想定区域だから売れないというわけではありません。駅の近さや土地の広さなど、ほかの長所とあわせて評価されます。

建物の状態と築年数

雨漏りやシロアリ、外壁のひび割れなどがあると査定額は下がります。一方で、屋根や水まわりのリフォーム履歴がある場合はプラスに評価されることもあるので、記録が残っていれば査定時に伝えましょう。

地価は上昇が続くものの、勢いは落ち着きつつある

国土交通省の令和8年地価公示では、名古屋市の住宅地は前年比＋3.1％（前年は＋3.6％）、商業地は＋4.5％と、上昇が続いています。ただ、住宅地の上昇率は前年より小さくなっており、エリアによっては横ばいに近い地点も増えてきました。

再開発エリアと郊外で差が広がっている

リニア中央新幹線の開業を見据えた名古屋駅周辺の再開発が進み、名駅南エリアでは市内でも特に高い地価の上昇が見られます。一方、駅から遠い郊外の住宅地では、上昇がゆるやかな地点もあります。「名古屋の地価が上がっている」というニュースが、そのまま自分の物件に当てはまるとは限らない点に注意しましょう。

地価と中古住宅の価格は同じ動きをしない

地価公示は土地の価格の指標です。中古マンションや中古戸建ての売買価格は、建物の築年数や状態、管理の状況などでも変わるため、地価と同じように上がるとは限りません。自分の物件の価値を知るには、やはり個別の査定が必要です。相場の調べ方については適正価格の調べ方もあわせてご覧ください。

比べる取引事例が違う

取引事例比較法では、どの成約事例を基準にするかで金額が変わります。築年数や駅からの距離が近い事例を選ぶ会社もあれば、エリアの平均的な事例を使う会社もあります。

地域の相場の見方が違う

その地域でどれだけ取引を手がけているかによって、相場の読み方に差が出ます。地元の事情に詳しい会社は、学区や沿線、ハザードなどの細かな条件まで反映した金額を出しやすくなります。

売り方の前提が違う

「時間をかけて高めに売り出す」前提なのか、「早めに売れる価格に設定する」前提なのかで、査定額は変わります。仲介の査定と買取の査定を並べて比べてしまうのも、金額の差に戸惑う原因のひとつです。

契約を取るために高めの金額を出す場合もある

なかには、売却の依頼（媒介契約）を取るために、相場より高い査定額を出す会社もあります。高い金額で売り出しても買い手がつかず、結局は値下げを繰り返すことになれば、売却までの時間がかえって長引いてしまいます。「査定額が一番高い会社＝一番高く売ってくれる会社」ではないことを覚えておきましょう。

査定から売却までの基本的な流れ

1. 査定の申し込み：電話やWebのフォームで、物件の住所や種類、広さなどを伝えます。
2. 机上査定：周辺の相場や取引事例から、概算の金額が提示されます。
3. 訪問査定：担当者が現地を確認し、より正確な査定額と、その根拠が示されます。
4. 売り方の決定：仲介で売るか、買取で売るかを決め、売り出し価格や売却時期を相談します。
5. 契約・引き渡し：買主が決まったら売買契約を結び、代金の受け取りと引き渡しを行います。

査定を受けたからといって、売却しなければならないわけではありません。金額を聞いたうえで、売るかどうかをゆっくり判断して大丈夫です。

用意しておくとよい書類

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書（課税明細書）
• 購入時の売買契約書や重要事項説明書
• 間取り図や測量図、建築確認の書類
• マンションの場合は管理規約や修繕積立金の資料

すべてそろっていなくても査定は受けられますが、資料が多いほど査定の精度は上がります。

査定のときに伝えておきたいこと

雨漏りや設備の故障などの不具合、リフォームの履歴、駐車場の台数、相続や共有名義といった権利関係、住宅ローンの残りなどは、最初に伝えておきましょう。不具合を後から伝えると、査定額が下がったり、売却後のトラブルにつながったりすることがあります。訪問査定の前には室内を軽く片付けておくと、担当者も建物の状態を確認しやすくなります。

金額よりも「根拠」を確認する

査定書を受け取ったら、どの取引事例を参考にしたのか、どんな点をプラス・マイナスに評価したのかを確認しましょう。根拠を具体的に説明してくれる会社は、売り出したあとの価格の見直しや交渉でも頼りになります。

複数の会社に依頼して比べる

1社だけでは、その金額が高いのか安いのか判断できません。2〜3社以上に査定を依頼して、金額と根拠、売り方の提案を比べるのがおすすめです。不動産会社の見極め方は名古屋の不動産買取業者の選び方でもくわしく紹介しています。

「どう売るか」まで相談できるかを見る

査定額は売却のスタート地点です。売り出し価格の決め方、売れなかったときの見直し方、買取に切り替える場合の金額など、売却の全体像まで一緒に考えてくれるかどうかも、会社選びの大切な基準になります。売却全体の進め方は名古屋の不動産売却の記事も参考にしてください。

仲介が向いているケース

築年数が浅いマンションや駅に近い物件など、買い手が見つかりやすい物件で、売却を急いでいない場合は、仲介で相場に近い価格を目指すのがよいでしょう。

買取が向いているケース

相続した実家を早く分けたい、空き家の管理が負担になっている、住み替えや返済の期限がある、近所に知られずに売りたいといった場合は、買取が向いています。建物が古い、傷みがあるなど、仲介では買い手がつきにくい物件でも、今の状態のまま買い取ってもらえることが多いのも買取の利点です。

迷ったら両方の金額と期間を比べる

どちらがよいか判断がつかないときは、仲介と買取の両方の査定を受けて、金額と期間を並べて比べてみましょう。名古屋不動産買取本舗では、買取と仲介のどちらにするか迷っている方に、両方の概算金額と期間をお出しして比べていただいています。仲介の場合も売主様の仲介手数料は無料です。