名古屋で相続した空き家を売却するには 3,000万円控除と売り方の判断
「親が一人で暮らしていた名古屋の家を相続したけれど、誰も住む予定がない」「片付けも済んでいないし、何から手をつければいいのかわからない」
相続した空き家は、住んでいなくても税金や管理の手間がかかり続けます。さらに、売却で使える税金の特例には期限があるため、「いつまでに売るか」を先に決めておくことが大切です。
この記事では、名古屋で相続した空き家を売るときの流れ、3,000万円特別控除の要件と名古屋市での手続き、解体や家財の片付けをどうするかなど、相続空き家ならではの判断ポイントをまとめました。
名古屋で相続した空き家の売却は「特例の期限」から逆算して動く
先に結論をお伝えします。名古屋で相続した空き家を売却するなら、相続空き家の3,000万円特別控除が使えるかを最初に確認し、その期限から逆算して準備を進めるのがおすすめです。
この特例は、要件を満たせば売却益から最大3,000万円を差し引ける制度ですが、売却できるのは「相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。相続登記、家財の片付け、売り方の検討と進めていると、3年はあっという間に過ぎてしまいます。
また、空き家は時間がたつほど傷みが進み、売りにくくなるのが一般的です。使う予定がないなら、まずは相続人どうしで「売る」という方向性だけでも早めに共有しておきましょう。
相続した空き家をそのままにしておくリスク
固定資産税と管理の手間がかかり続ける
誰も住んでいなくても、固定資産税は毎年かかります。加えて、換気や通水、庭木の手入れ、郵便物の確認など、定期的な管理も必要です。相続人が複数いると「誰が費用を出すか」「誰が見に行くか」でもめる原因にもなります。
管理不全空家・特定空家になると負担が増える
管理が行き届かず、倒壊や衛生面などで周囲に悪影響を与えるおそれがある空き家は、「管理不全空家」や「特定空家」と判断されることがあります。行政から指導や勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くしている住宅用地の特例が外れ、税負担が重くなる場合があります。
名古屋市でも空き家は身近な問題
名古屋市によると、令和5年住宅・土地統計調査では市内の空き家率は約13.2％で、およそ7軒に1軒が空き家です。市は「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」にもとづき、管理が不十分な空き家の所有者に助言や指導を行っています。空き家の管理は所有者の責任とされているため、相続した時点で自分ごととして考える必要があります。
名古屋で相続した空き家を売却するまでの流れ
相続した空き家を売るときの大まかな流れは次のとおりです。
- 相続人と遺産の分け方を決める：遺言書の有無を確認し、遺産分割協議で誰が空き家を相続するか、売って代金を分けるかを決めます。
- 相続登記をする：名義が亡くなった方のままでは売却できません。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
- 査定を受け、売り方を決める：仲介か買取か、建物を残すか解体するかを、査定額と特例の要件をふまえて決めます。
- 家財の整理・売買契約・引き渡し：家の中を整理し、契約・決済を行います。
- 確定申告をする：売却益が出た場合や特例を使う場合は、売った翌年に確定申告をします。
相続登記や遺産の分け方、税金の計算方法については、名古屋で相続した不動産の売却の記事でくわしく解説しています。ここからは、空き家ならではのポイントを見ていきます。
相続空き家の3,000万円特別控除の要件と期限
国税庁の案内では、この特例は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれ、2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。主な要件を確認しておきましょう。
特例を使える主な要件
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋であること
- 区分所有建物（分譲マンションなど）として登記されていないこと
- 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと
- 相続から売却まで、住んだり貸したり事業に使ったりしていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 親族など特別な関係のある人への売却ではないこと
- 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
建物は、売る前に耐震リフォームをするか、取り壊して更地にする必要があります。2024年1月1日以降の売却では、売った年の翌年2月15日までに耐震基準に適合させるか取り壊せば対象になります。また、空き家を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2,000万円までです。
老人ホームに入っていた親の家も対象になる場合がある
亡くなった方が要介護認定などを受けて老人ホームに入所していた場合でも、一定の条件を満たせば特例の対象になります。入所後に家を貸していたり、ほかの人が住んでいたりすると対象外になるため、入所中の家の使い方を確認しておきましょう。
名古屋市で「被相続人居住用家屋等確認書」をもらう
特例を使うには、確定申告のときに、空き家のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付します。名古屋市では、スポーツ市民局 地域振興課（空家等対策担当）が窓口です。
- 郵送でも申請でき、窓口に行く場合は予約が必要
- 交付までは通常1週間ほど。1月以降は申請が増え、2週間以上かかることもある
- 相続人が複数いる場合は、相続人ごとに申請書を出す
- 申請手数料はかからない
確定申告の時期が近づくと混み合うため、売却が決まったら早めに申請しておくと安心です。なお、確認書が出ても特例の適用が確定するわけではありません。適用できるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。
相続した空き家は解体して売る？そのまま売る？
建物を残したまま売る場合
解体費用を先に払わずに済み、「古家付き土地」として売り出せます。リフォームして住みたい人や、自分で建て替えたい人が買い手の候補です。ただし旧耐震の家で特例を使う場合は、売った後に買主側で取り壊しや耐震改修をしてもらう必要があり、契約前にその条件を話し合っておくことが欠かせません。
解体して更地で売る場合
更地は買い手が建物の状態を気にせずに済むため、土地を探している人に検討してもらいやすくなります。一方で、解体費用は先に負担が必要です。建物がなくなると土地の固定資産税の住宅用地特例が使えなくなり、売れるまでの税負担が増える点にも注意しましょう。
迷ったら、解体の前に査定を
名古屋市内でも、地下鉄の駅に近く需要の高いエリアと、車がないと暮らしにくいエリアとでは、売れ方が大きく違います。解体してから「思ったより売れない」とならないよう、建物を残した場合と更地にした場合の両方で査定を受けてから決めるのが確実です。
相続空き家の家財や仏壇はどう片付ける？
相続した空き家の売却で、意外と時間がかかるのが家の中の片付けです。
捨てる前に家族で確認しておきたいもの
権利証（登記識別情報）や預金通帳、保険の書類、貴金属、写真や形見の品などは、処分する前に相続人全員で確認しましょう。仏壇は、お寺に相談して供養をしてから処分する方も多いです。
片付けを業者に頼むときの注意点
量が多いときは片付け業者に頼むのが現実的です。家庭のごみを回収するには自治体の許可が必要なため、依頼する前に、名古屋市の許可を持つ業者と連携しているかを確認しておくと安心です。見積もりは複数社から取り、追加費用の条件も確かめましょう。
買取なら家財が残ったままでも相談できる
不動産会社に直接買い取ってもらう場合、家財が残った状態のまま引き取ってもらえることがあります。片付けの手間や費用をかけられない場合は、査定のときに残置物の扱いを相談してみましょう。
名古屋を離れて住む相続人が空き家を売却するには
「実家は名古屋だが、自分は東京や大阪に住んでいる」という方も少なくありません。売却の手続きの多くは、現地に何度も足を運ばなくても進められます。
電話・オンライン・郵送で進められること
査定の相談や金額の説明は電話やオンラインで、契約書類のやり取りは郵送で行えるケースが多いです。名古屋市の確認書も郵送で申請できます。相続登記は司法書士に依頼すれば、書類のやり取りだけで済むことがほとんどです。
相続人が複数いるときは窓口役を決める
共有名義のまま売る場合は、相続人全員の同意と署名が必要です。不動産会社とのやり取りを担当する窓口役を1人決め、査定額や条件を全員に共有しながら進めると話がまとまりやすくなります。
名古屋の相続空き家は仲介と買取どちらで売る？
仲介が向いているケース
駅に近い、建物の状態がよいなど、買い手がつきやすい空き家で、売却まで時間に余裕がある場合は仲介が向いています。相場に近い価格で売れる可能性がありますが、売れるまでの期間は買い手次第で、一般的には3〜6ヶ月ほどかかります。
買取が向いているケース
築年数が古く傷みがある、家財が残っている、特例の期限が迫っている、相続人が早く現金で分けたいといった場合は、不動産会社が直接買う買取が向いています。売却時期と金額が早く決まるため、換価分割（売って代金を分ける方法）の話し合いも進めやすくなります。
名古屋不動産買取本舗では、買取と仲介の両方の概算金額と期間をお出しして、比べたうえで選んでいただけます。相続の換価分割について、司法書士など専門家のご紹介までサポートしています。くわしい手順は買取り・仲介の流れをご覧ください。
名古屋で相続した空き家の売却でよくある質問
相続登記が済んでいなくても査定は受けられますか？
査定は受けられます。物件の住所がわかれば概算の金額を出せることもあります。ただし売買契約・引き渡しまでには相続登記を済ませる必要があるため、査定と並行して司法書士に相談しておくとスムーズです。
不動産会社に買い取ってもらう場合も3,000万円特別控除は使えますか？
親族など特別な関係のある人への売却でなければ、売却先が不動産会社でも要件を満たせば対象になります。耐震改修や取り壊しを誰がいつまでに行うかなど、特例の条件に合わせた契約にできるか、事前に確認しておきましょう。
古くて傷みのひどい空き家でも売れますか？
仲介では買い手がつきにくい状態でも、買取であれば検討できることがあります。再建築ができない土地や権利関係が複雑な物件などは個別の判断になりますので、まずはご相談ください。
まとめ：名古屋で相続した空き家は期限を意識して早めに相談を
相続した空き家は、放置するほど税金や管理の負担が重くなり、建物の傷みも進みます。3,000万円特別控除を使うなら、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限を意識し、相続登記、確認書の申請、解体や片付けの判断を早めに進めることが大切です。名古屋の空き家買取の記事もあわせて参考にしてください。
名古屋不動産買取本舗は、転売ではなく自社の賃貸物件として不動産を買い取っています。転売益や中間マージンを見込む必要がないため、買取価格は周辺相場の8〜9割程度が目安です。くわしくは不動産買取りについてをご覧ください。
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