名義：相続登記が済んでいるか

法務局で登記事項証明書を取り、名義人を確認します。亡くなった方の名義のままでは売れないため、土地を相続する人を決めて相続登記をします。祖父母の代から名義が変わっていない土地は相続人が多くなりがちなので、早めに司法書士へ相談しましょう。

地目と区域：宅地か農地か、生産緑地や区画整理の区域か

登記簿の地目（宅地・田・畑など）と、市街化区域かどうかを確認します。名古屋市内でも、農地や生産緑地、土地区画整理事業の区域にある土地は、売るときの手続きや買い手が変わります。名古屋市の窓口や不動産会社で確認できます。

境界：隣との境目がはっきりしているか

境界の杭（境界標）がない、地積測量図がないという土地では、仲介で売るときに買主から確定測量を求められることがあります。確定測量は土地家屋調査士に依頼し、隣の所有者の立ち会いも必要なため、数ヶ月かかることもあります。登記簿の面積で売買する「公簿売買」や、境界の確認を買主側で引き受ける買取なら、確定測量をしないまま売れる場合もあります。

古い家が建ったままの土地

実家が建ったままの土地は、古家付きで売るか、解体して更地で売るかを考えます。解体すると費用がかかるうえ、翌年から土地の固定資産税が上がる場合もあります。家のある相続物件は名古屋で相続した空き家の売却で詳しく解説しています。

農地・生産緑地

相続で農地を取得したときは、名古屋市農業委員会への届出が必要です。売るときは、市街化区域の農地なら転用の届出、市街化調整区域なら許可が必要になります。生産緑地は家を建てられないため、そのままでは宅地として売れません。農業の主たる従事者が亡くなったときは市への買取りの申出ができるので、早めに市へ相談しましょう。

区画整理の区域にある土地

土地区画整理事業の区域内の土地は、工事中は「仮換地」として使う土地が決まっていることがあります。また、事業の最後に精算する「清算金」を受け取ったり支払ったりする場合があり、原則として決められた時点の登記名義人が対象になります。売る前に名古屋市の担当事務所へ確認しておきましょう。

人に貸している土地・共有の土地

他人の家が建っている貸地（底地）や、借地権が絡む土地は、一般の買い手が見つかりにくい傾向があります。兄弟の共有名義の土地は、全員の同意がないと土地全体を売れません。測量して土地を分ける「分筆」をして、自分の分だけ売る方法もありますが、分け方によっては道路に面さない土地ができてしまうため注意が必要です。こうした土地も、まずは状況をご相談ください。

取得費と所有期間は亡くなった方から引き継ぐ

利益（譲渡所得）は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。相続した土地の取得費と所有期間は亡くなった方から引き継ぐため、多くは所有期間5年超の長期譲渡所得（税率20.315％）になります。5年以下なら39.63％です。買ったときの金額がわからない場合は売却価格の5％を取得費にできますが、利益が大きく計算され、税金が高くなりやすい点に注意しましょう。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に土地を売ると、納めた相続税のうちその土地の分を取得費に加えられます。

価格の低い土地は100万円控除が使える場合も

使われていない土地を2028年12月31日までに売った場合、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大100万円を差し引けます。主な条件は、所有期間が5年超、売却価格が500万円以下（市街化区域などは800万円以下）、売った後に土地が利用されることです。名古屋市の土地なら、確定申告に必要な「低未利用土地等確認書」を市の窓口に申請します。交付まで2週間程度かかるため、早めに準備しましょう。

特例の条件は細かく、改正もあります。使えるかどうかは税務署や税理士に確認してください。

仲介が向いている土地

地下鉄の駅に近い住宅地など、買い手が多いエリアで境界もはっきりしている土地なら、仲介で相場に近い価格を目指せます。名古屋は車社会なので、郊外では前面道路の幅や駐車のしやすさも価格に影響します。

買取が向いている土地

境界があいまい、形が悪い、古家や荷物が残っている、相続人が遠方に住んでいる、特例の期限が近いといった場合は、買取のほうがスムーズです。名古屋不動産買取本舗では、相続した土地の換価分割（売って代金を分ける方法）や、司法書士など専門家のご紹介までサポートしています。買取と仲介の両方の概算金額と期間をお出しするので、比べてから決められます。くわしくは土地の買取りをご覧ください。