名古屋の底地買取 地主が損しない売り方・相場の目安と税金の注意点
「祖父の代から貸している土地を相続したが、地代は月数千円のまま。固定資産税を払うとほとんど残らない」「借地人さんとのやり取りを、自分の代で終わりにしたい」
名古屋でも、こうした悩みを抱える地主の方は少なくありません。借地人の家やお店が建っている土地（底地）は、持っていても自由に使えず、売ろうとしても「誰に、いくらで売れるのか」がわかりにくい不動産です。
この記事では、名古屋で底地の売却や買取を考えている地主の方に向けて、底地が売りにくい理由、売り方ごとの価格の目安、相場のつかみ方、業者選びと税金の注意点をまとめました。
名古屋で底地の買取・売却を考える前に知っておきたい結論
先に結論からお伝えします。名古屋で底地の買取・売却を考えるなら、まず借地人に買う意思があるかを確かめ、難しければ底地の買取や仲介に慣れた不動産会社に相談するのが基本の順番です。
底地を一番高く評価してくれるのは、土地と建物をまとめて自分のものにできる借地人です。ただし、借地人に資金や意思がなければ話は進みません。その場合は、借地人との関係ごと引き継ぐ買取業者や、地代収入を目的とする投資家に売ることになりますが、価格は大きく下がるのが一般的です。「時間をかけても高く売りたい」のか、「多少安くても早く手放したい」のかを、最初に決めておきましょう。
底地とは？地主から見た仕組みと持ち続ける負担
底地は「借地権が付いた土地」
底地とは、建物を建てるために人に貸している土地のことです。地主は土地の所有権を持ち、借地人は「土地を借りて使う権利（借地権）」と建物の所有権を持っています。ひとつの土地に2人の権利が重なっているため、地主であっても土地を自由に使ったり、建物を取り壊したりすることはできません。
名古屋で底地が残っている背景
名古屋市内では、古くからの市街地を中心に、昭和の時代から住宅用に貸している土地が今も残っていることがあります。幹線道路沿いでは、飲食店や工場、店舗などに事業用として貸している底地もあります。何十年も前の契約のまま地代が据え置かれ、契約書が見当たらないといったケースも珍しくありません。
持ち続けると負担が積み重なる
地主の収入は基本的に地代だけですが、固定資産税や都市計画税は地主が払います。地代が低いままだと、税金を払うと手元にほとんど残らないこともあります。さらに相続が起きると、底地は相続税の対象になり、相続人が複数いれば共有になって話がまとまりにくくなります。「次の世代に残す前に整理したい」というのも、売却を考える大きな理由のひとつです。
底地の売却が難しいといわれる理由
買っても土地を自由に使えない
底地を買っても、借地人の建物がある限り、自分で家を建てたり駐車場にしたりはできません。いつ土地が戻ってくるかもわからないため、「土地を使いたい人」にとっては魅力がありません。
地代だけでは利回りが合いにくい
投資として見ても、地代が低い底地は利回りが低く、買い手がつきにくくなります。地代の値上げは借地人が応じなければ簡単ではなく、買主もその状態をそのまま引き継ぎます。
ローンが組みにくく、買い手が限られる
底地は金融機関の担保評価が低く見られやすく、融資を受けにくい傾向があります。現金で買える人に限られるため、一般の土地のように広く買い手を募ることが難しくなります。
名古屋で底地を売る主な方法と価格の目安
底地の価格は「その土地が更地だったら付く価格（更地価格）」に対する割合で語られることが多いですが、その割合は情報源によって幅があり、契約内容や立地、借地人との関係で大きく変わります。下の表はあくまで傾向として見てください。
| 売り方 | 価格の傾向 | かかる時間 | 主なポイント |
|---|---|---|---|
| 借地人に売る | 比較的高い | 交渉次第 | 借地人に買う意思と資金が必要 |
| 借地権と同時に売る | 比較的高い | 数か月〜 | 借地人の協力と代金配分の合意が必要 |
| 等価交換してから売る | 中程度 | 数か月〜 | 土地を分けられる広さ・形が必要 |
| 買取業者に売る | 低め | 比較的短い | 借地人と交渉せずに手放しやすい |
| 投資家に仲介で売る | 低め | 長引きやすい | 地代水準と契約内容が価格に直結 |
借地人に売る
借地人は底地を買えば地代の支払いがなくなり、建て替えや売却のたびに地主の承諾を取る必要もなくなります。そのぶん高い価格を出しやすく、最も高く売りやすい相手です。地主が直接切り出すと感情的にこじれることもあるため、不動産会社など第三者を間に入れるのが安心です。
借地権と同時に売る・等価交換する
地主と借地人が協力して底地と借地権をセットで売れば、買主は普通の土地付き建物として買えるため、別々に売るより高くなりやすい方法です。土地の一部ずつを交換し、それぞれが完全な所有権の土地を持つ「等価交換」もあります。等価交換には、一定の要件を満たせば税金の特例（固定資産の交換の特例）が使える場合があります。
買取業者に売る
底地の扱いに慣れた不動産会社に、底地のまま買い取ってもらう方法です。底地の売却に借地人の同意は原則いらないため、地主が交渉しなくても進められます。その反面、業者は買い取った後の交渉や管理の手間を見込んで価格を決めるため、更地価格を大きく下回るのが一般的です。
底地の相場を自分でつかむ計算方法
路線価と借地権割合で評価額を出す
国税庁の路線価図では、道路ごとの1㎡あたりの価格の後ろにA〜Gの記号が付いています。これが借地権割合で、A＝90％からG＝30％まで10％刻みです。相続税を計算するときの底地（貸宅地）の評価額は、「自用地としての評価額×（1−借地権割合）」で求めます。たとえば評価額3,000万円で借地権割合60％なら、底地は1,200万円です。
実際の売却価格はさらに下がりやすい
この評価額は相続税計算上のもので、実際に買取業者や投資家に売る価格は、ここからさらに大きく下がることが多いと考えておきましょう。買い手は「地代から税金を引いて年いくら残るか」で価格を考えるため、地代が低いほど価格も下がります。反対に、地代が適正で契約書や入金記録がそろっていれば、評価してもらえる余地が広がります。
名古屋で底地の買取を依頼するときの注意点
契約書や地代の記録を整理しておく
借地契約書、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、地代の入金記録などをそろえておきましょう。契約書がない場合も、更新時の合意書や振込記録など、取り決めがわかる資料が価格の判断材料になります。
査定額は会社によって大きく違う
底地は評価の難しい不動産で、会社によって査定額に大きな差が出ることがあります。1社だけで決めず、複数の会社に金額とその根拠を聞いて比べましょう。契約不適合責任（売却後に見つかった不具合の責任）を免除してもらえるかも、あわせて確認しておくと安心です。
借地人への配慮と共有者の同意
同意は原則不要でも、何も知らせずに地主が変わると借地人が不安を感じ、トラブルのもとになります。また、底地が兄弟などの共有名義になっている場合は、底地全体を売るには共有者全員の同意が必要です。相続した底地は、売る前に相続登記で名義を変えておきましょう。
買取にするか仲介にするかで迷う場合は、売却方針の決め方も参考にしてください。
底地を売ったときにかかる税金
底地を売って利益（譲渡所得）が出たら、所得税と住民税がかかり、売った年の翌年に確定申告をします。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315％、5年以下なら39.63％（いずれも復興特別所得税を含む）です。相続した底地は、亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。
代々受け継いできた土地で買ったときの価格がわからない場合は、売却価格の5％を取得費にできますが、そのぶん税金は重くなります。相続税を払った方が、相続開始から約3年10か月以内に売った場合は、相続税の一部を取得費に加えられる特例もあります。人に貸している底地では、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は使えないのが基本です。実際の税額は税務署や税理士に確認してください。
名古屋の底地の買取でよくある質問
借地人に黙って底地を売ってもいいのですか？
底地の売却に借地人の同意は原則いりません。借地契約は新しい地主に引き継がれるため、借地人の権利がなくなることもありません。ただ、売る前に購入の意向を聞いておくと、より高く売れる可能性があります。
契約書がない・地代の滞納がある底地でも売れますか？
売ること自体は可能ですが、買い手のリスクが大きくなるため、価格は下がりやすくなります。入金記録や督促のやり取りなど、状況がわかる資料をまとめて相談しましょう。ほかの訳あり物件の売り方は名古屋の訳あり物件の買取で解説しています。
借地人の立場で売りたい場合は？
借地人側から見た売却の考え方は、名古屋の借地権の買取の記事をご覧ください。
まとめ：名古屋の底地は、売り方を比べてから相談を
底地は、土地を自由に使えない、利回りが合いにくい、ローンが組みにくいといった理由から、更地より大幅に安くなりやすい不動産です。最も高く売りやすいのは借地人への売却で、難しければ同時売却や等価交換、買取業者や投資家への売却を検討します。契約書や地代の記録を整え、借地人との関係を大切にしながら進めることが、納得できる売却への近道です。
名古屋不動産買取本舗では、買取と仲介の両方を扱っており、迷っている方には両方の概算金額と期間をお出しして比べていただいています。仲介の場合も売主様の仲介手数料は無料です。底地は契約内容や借地人の状況によって売り方が変わるため、まずはご相談ください。遠方にお住まいの方は、電話やZOOMでのご相談も可能です。
「この底地はそもそも売れるのか知りたい」という段階でも大丈夫です。査定と相談は無料で、しつこい営業もいたしません。名古屋の不動産買取は、名古屋不動産買取本舗にお気軽にご相談ください。
