物理的な問題がある物件

建物の傷みや欠陥がある物件です。修繕に大きな費用がかかりそうな家は、一般の買い手が購入をためらいます。家具やゴミが大量に残っている家も、片付けに費用がかかるため訳ありとして扱われることがあります。

心理的な問題がある物件

いわゆる「事故物件」です。建物そのものに問題がなくても、過去の出来事を気にする買い手が多いため、売りにくくなります。

法律・権利の問題がある物件

建て替えができない土地、ほかの人と共有している不動産、土地を借りて建てた家などです。買った人が自由に使えない、住宅ローンが組みにくいといった制約があるため、買い手が限られます。

環境的な問題がある物件

物件そのものではなく、まわりの環境に気になる点がある物件です。気になるかどうかは人によって差が大きく、仲介でも問題なく売れることがあります。

相続後に空き家・共有名義のまま残っている

名古屋市によると、令和5年住宅・土地統計調査で市内の空き家率は約13.2％、約7軒に1軒が空き家という状況です。親から相続した家を兄弟で共有したまま誰も住まず、傷みが進んでしまった、名義変更をしないまま何年もたってしまった、というご相談は少なくありません。共有者全員の同意がそろわないと家全体を売ることはできないため、話し合いが進まないうちに「訳あり」になってしまうケースがあります。

西部・南部の低い土地では浸水リスクが気にされる

名古屋市の北・西・中村・中川・港区と、熱田・南区の一部は、川が運んだ土砂でできた低い土地（沖積地）で、もっとも低いところは海抜マイナス1.73メートルとされています。伊勢湾台風で大きな被害を受けた地域でもあり、買い手が浸水のリスクを気にすることがあります。過去に床下・床上浸水した家は、建物の傷みとあわせて評価が下がる場合があります。

東部の丘陵地では高低差や擁壁が問題になることも

守山・千種・名東・天白・緑区など東部は丘陵地で、坂の多い住宅地もあります。道路と敷地に高低差がある土地や、古い擁壁（土留めの壁）がある土地は、建て替えのときに擁壁のやり直しが必要になることがあり、費用がかさむぶん買い手が慎重になります。

古い住宅地の細い道沿いで建て替えが難しい

古くからの住宅地では、細い路地の奥に建つ家や、長屋の一部、道路に2メートル以上接していない土地が見られます。こうした土地は建て替えができない「再建築不可」にあたることがあり、住宅ローンが組みにくいため一般の買い手が限られます。くわしくは名古屋の再建築不可物件の買取で解説しています。

借地の上の家や、人に貸している土地（底地）

土地を借りてその上に家を建てている「借地権付きの建物」や、土地を貸して地代を受け取っている「底地」も、権利関係が複雑なため一般の買い手に敬遠されがちです。売却には地主や借地人との調整が必要になることがあります。借地権の売り方は名古屋の借地権の買取もあわせてご覧ください。

住宅ローンが組みにくく、買い手が限られる

再建築不可の物件や、借地・共有持分など権利に制約がある物件は、金融機関の担保としての評価が低く、住宅ローンが組みにくい傾向があります。現金で買える人に限られるため、買い手がなかなか見つかりません。車での移動が多い名古屋の郊外では、駐車場をとれない細い道沿いの家も敬遠されやすくなります。

修繕や片付け、値下げを求められる

傷みのある家を仲介で売ると、買い手から修繕や値引き、残った荷物の片付けを求められることがあります。売る前にお金をかけて直しても、そのぶん高く売れるとは限りません。

広告で近所や親族に知られやすい

仲介では物件情報をインターネットやチラシに掲載するため、売りに出していることが周囲に知られやすくなります。事故物件や共有名義の事情を抱えている場合、これが心理的な負担になることもあります。

売った後の責任が重くなりやすい

個人の買い手に売る場合、引き渡し後に契約内容と違う不具合が見つかると、売主が修理や代金の減額、損害賠償などの責任を問われることがあります（契約不適合責任）。問題を抱えた物件ほど、売った後のトラブルが心配になります。

メリット：早く、今の状態のまま売れる

• 買い手探しが不要：不動産会社が直接買うため、条件がまとまれば短い期間で売却できます。
• 修繕や片付けをしなくてよいことが多い：傷んだ家や荷物が残った家でも、そのままの状態で相談できるケースがあります。
• 売った後の責任を免除する契約にできることが多い：買主が不動産会社のため、契約不適合責任を負わない条件で契約できる場合があります。
• 仲介手数料がかからない：不動産会社が買主なので、仲介手数料は不要です。
• 周囲に知られにくい：広告を出さないため、近所に知られずに売却を進めやすくなります。

デメリット：価格が下がる・断られることもある

• 価格は一般の相場より低くなる：修繕費や権利の整理にかかる手間などが差し引かれます。
• 会社によって対応できる物件が違う：権利関係が複雑な物件や、いくつもの事情が重なった物件は、買取を断られることもあります。
• 会社によって価格の差が大きい：1社だけで決めると、必要以上に安く手放してしまうおそれがあります。

種類別の買取価格の目安

訳あり物件の買取価格は、訳ありの内容や物件の条件によって大きく変わります。買取業者の解説記事などでは、通常の相場に対しておおむね次のような目安が紹介されることがあります。

これはあくまで一般的な目安で、根拠となる統計があるわけではありません。名駅や栄、地下鉄の駅に近いなど立地がよい、土地が広いといった条件がそろえば、目安より高く売れることもあります。逆に、いくつもの問題が重なっている場合は、さらに低くなることもあります。

買取価格はどう決まるのか

多くの買取業者は、買い取った物件を直して転売し、その差額で利益を出しています。そのため買取価格は、「問題を解消した後に売れそうな価格」から、修繕・解体・片付けの費用、権利の整理にかかる費用や時間、転売までの経費、会社の利益を差し引いて決まります。

同じ物件でも、その会社がどんな方法で問題を解消できるか、買い取った後にどう使うかによって提示額は変わります。金額だけでなく、その金額になった理由を説明してもらうことが大切です。

査定額ではなく「手取り」で比べる

査定額が高くても、測量費や残置物の処分費、解体費などを売主が負担する条件だと、最終的な手取りは少なくなります。複数の会社を比べるときは、売主が負担する費用を差し引いた金額で比べましょう。

事故物件：いつ・何があったかを整理する

亡くなった時期や場所、原因、特殊清掃をしたかどうかを、わかる範囲で整理しておきましょう。時間がたっていても、事実を正確に伝えることが後のトラブル防止につながります。

共有名義：全体を売るか、持分だけを売るか

不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけなら単独で売れる場合もありますが、価格は大きく下がる傾向があり、ほかの共有者との関係にも影響します。まずは共有者と話し合えるかどうかを考え、難しい場合は不動産会社や弁護士・司法書士に相談しましょう。

ゴミ屋敷・残置物が多い家：片付ける前に相談する

自分で業者を呼んで片付けると、思った以上の費用がかかることがあります。買取では荷物が残ったままでも相談できることがあるため、片付けを始める前に、処分費の扱いを含めて見積もりを取るのがおすすめです。

境界が決まっていない土地：測量の要否を確認する

隣の土地との境界がはっきりしないと、仲介では測量を求められることが多くなります。買取では境界が決まっていないまま相談できる場合もありますが、測量費を誰が負担するかで手取りが変わるので、条件を確認しておきましょう。

ローンの返済が苦しい・差押えがある場合

住宅ローンの残りを売却代金で返しきれない場合や、税金の滞納で差押えを受けている場合は、債権者（金融機関や役所）との調整が必要です。手続きには期限があることも多いので、早めに専門家や不動産会社に相談してください。

知っている問題は隠さず伝える

売主は、知っている物件の問題を買主に伝える必要があります。雨漏りやシロアリ被害、過去の浸水、境界のトラブル、過去に人が亡くなったことなどを隠して売り、後で発覚すると、契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。買取でも同じなので、査定の段階から正直に伝えましょう。

人の死の告知は国のガイドラインが目安になる

国土交通省は令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。主なポイントは次のとおりです。

• 老衰や病気による自然死、階段からの転落や浴槽での溺死など日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてもよいとされています。
• ただし、自然死などでも発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告知の対象になります。
• 賃貸では、告知が必要な場合でも、おおむね3年が経過すれば原則として告げなくてもよいとされていますが、売買にはこうした期間の目安はありません。
• 買主から聞かれた場合や、社会的な影響が大きい事案などは、告げる必要があるとされています。

このガイドラインは不動産会社が調査・告知するときの目安です。伝えるべきか迷う事情があれば、自己判断せずに不動産会社へ相談してください。

売った後の責任（契約不適合責任）の範囲を確認する

買取では、売主の契約不適合責任を免除する特約をつけることが多くあります。ただし、免除の範囲は契約書の書き方次第です。「どの不具合について責任を負わないのか」が具体的に書かれているかを確認しましょう。また、免除の特約があっても、売主が知っていながら伝えなかった問題については責任を問われる場合があります。

相談前に用意しておきたい資料

登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、図面や測量図、借地の場合は土地の賃貸借契約書などがあると、査定がスムーズです。すべてそろっていなくても相談はできますので、手元にあるものから準備しましょう。

名古屋から離れて住んでいても相談できる

相続した名古屋の実家を、県外に住む方が売るケースもよくあります。電話やオンラインで相談し、書類のやり取りを郵送で行えば、何度も名古屋に来なくても売却を進められることが多いです。鍵の受け渡しや現地の立ち会いの方法も、早めに相談しておきましょう。

できること・できないことをはっきり説明してくれるか

訳あり物件は、事情によって対応できる会社とできない会社があります。買い取れるかどうか、難しい場合はなぜなのかを、はっきり説明してくれる会社を選びましょう。

金額の根拠を説明してくれるか

最初に高い概算を出して契約の直前に理由をつけて減額する会社や、「早く手放したい」という事情につけ込んで安い金額を提示する会社には注意が必要です。どの費用をいくら差し引いたのか、根拠を説明してくれるかを確認しましょう。

買取だけでなく仲介も選べるか

物件によっては、時間をかけて仲介で売ったほうが手取りが多くなることもあります。買取しか扱っていない会社では、それ以外の選択肢を提案してもらえません。買取と仲介の両方を扱う会社なら、両方の見通しを聞いたうえで選べます。

名古屋の土地事情や専門家とのつながりがあるか

低い土地の浸水リスク、丘陵地の擁壁、古い住宅地の接道など、名古屋の土地事情にくわしい会社のほうが評価の話が早いことがあります。共有名義や相続登記の整理が必要なら、司法書士などの専門家と連携できるかどうかも確認しておくとよいでしょう。