売却理由と希望の時期を整理する

住み替え、相続、転勤、離婚、ローンの返済など、売る理由によって優先すべきことは変わります。「新居の引き渡しに合わせたい」「相続税の納付期限までに現金が必要」など、期限がある場合は、その日から逆算して売り方を考えることが大切です。

物件の状態と権利・ローンを確認する

建物の傷み具合や雨漏り、荷物が残っているかどうかに加え、登記の名義が誰になっているか、住宅ローンがいくら残っているかも確認しておきましょう。相続した不動産で名義が亡くなった方のままになっている場合は、先に相続登記が必要です。

エリアによって求められる物件が違う

中区・東区・千種区などの中心部は、利便性を重視する人が多く、マンションの需要が高いエリアです。一方、緑区・天白区・守山区など郊外寄りのエリアでは、子育て世帯を中心に戸建てや土地を求める人が多い傾向があります。売りたい物件が、そのエリアで求められているタイプかどうかで、売れるまでの期間も変わってきます。

地下鉄の駅からの距離と車社会

名古屋市内では、東山線・名城線・桜通線・鶴舞線などの地下鉄沿線、特に駅から歩ける物件は需要が安定しています。マンションは駅からの距離が価格に影響しやすい一方、名古屋は車社会でもあるため、戸建てでは駐車スペースの台数や前面道路の広さが重視されることも少なくありません。駅から遠い物件でも、車での暮らしやすさを伝えられれば評価につながります。

名駅周辺の再開発やリニアは「期待しすぎない」

名古屋駅周辺では、リニア中央新幹線の開業を見据えた再開発が計画されてきました。ただ、名鉄名古屋駅地区の再開発計画は2025年12月にスケジュールの見直しが発表され、着工などの時期が未定になっています。「将来もっと値上がりするはず」と売り時を先延ばしにしすぎると、その間の固定資産税や建物の傷みが負担になることもあります。将来の話題よりも、今の相場と自分の事情で売り時を判断するのがおすすめです。

ハザードや法規制も価格に影響する

最近は、ハザードマップで浸水の想定を確認してから購入を検討する買い手も増えています。また、市街化調整区域にある土地や、道路に十分接していない「再建築不可」の土地、私道に面した土地などは、買い手が限られて売却に時間がかかることがあります。気になる点がある物件は、早めに不動産会社へ相談しておくと安心です。

仲介：時間はかかるが高く売りやすい

不動産会社に買い手を探してもらう、もっとも一般的な売り方です。広告やポータルサイトで広く買い手を募るため、相場に近い価格で売れる可能性があります。その反面、いつ売れるかは買い手次第で、内覧の対応や価格交渉も必要です。売買が成立したときには仲介手数料がかかります。

買取：早く確実に売れる

不動産会社そのものが買主になる売り方です。買い手を探す期間がないため、条件がまとまれば短期間で現金化できます。内覧の対応が不要で、近所に知られずに売りやすいこと、古い家や荷物が残った家でもそのまま売れることが多いのもメリットです。売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を免除する条件で契約できる場合もあります。

リースバック：売った後も住み続けられる

自宅を売って代金を受け取り、そのまま賃貸として住み続ける方法です。住み慣れた家を離れずに資金を用意できますが、売却後は家賃がかかり、売却価格も相場より低めになりやすい点に注意が必要です。

査定には「机上査定」と「訪問査定」がある

机上査定は、住所や面積、築年数などの情報と周辺の取引事例から価格を出す方法で、手軽に目安を知りたいときに向いています。訪問査定は、担当者が実際に物件を見て、建物の状態や日当たり、周辺環境まで確認するため、より実際に近い価格がわかります。査定のくわしい進め方は名古屋の不動産査定の記事も参考にしてください。

査定価格・売出価格・成約価格は別物

査定価格は「このくらいで売れそう」という不動産会社の見込み、売出価格は実際に広告に載せる価格、成約価格は買い手と合意して実際に売れた価格です。値下げ交渉を見込んで売出価格を少し高めにすることもありますが、相場から離れすぎると問い合わせが来ず、結果的に売却が長引くことがあります。

媒介契約は3種類から選ぶ

仲介を頼むときに結ぶ媒介契約には、次の3種類があります。

レインズとは、不動産会社どうしが物件情報を共有するシステムです。人気エリアの物件で幅広く声をかけたいなら一般媒介、1社にしっかり動いてほしいなら専任媒介や専属専任媒介、というように、売却の方針に合わせて選びましょう。迷ったときは売却方針の決め方も参考になります。

仲介手数料

仲介で売れた場合に不動産会社へ支払う成功報酬です。売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算します。たとえば3,000万円で売れた場合、上限は96万円＋消費税で105万6,000円です。一般的に、売買契約時に半分、引き渡し時に残りを支払います。買取の場合は不動産会社が直接買主になるため、仲介手数料はかかりません。

なお、名古屋不動産買取本舗では、仲介で売る場合も提携のあさひ不動産コンサルティング株式会社が仲介を担当し、売主様の仲介手数料は無料です。

印紙税・抵当権抹消の費用

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済したうえで抵当権を抹消する登記が必要です。登録免許税は不動産1つにつき1,000円で、司法書士に依頼する場合は報酬として1〜2万円程度かかるのが一般的です。ローンを繰り上げて返済するための手数料がかかる金融機関もあります。

測量・解体・片付け・引越しの費用

土地の境界がはっきりしていない場合は測量費、古い家を壊して更地で売る場合は解体費がかかります。家具や荷物の処分費、引越し費用も見込んでおきましょう。解体は売れやすくなる一方で費用もかさみ、建物を壊すと固定資産税の軽減がなくなる場合もあるため、壊す前に不動産会社へ相談するのが安心です。

費用の合計は売却価格の4〜6％程度が目安

仲介手数料、印紙税、登記費用などを合わせると、費用の合計は売却価格の4〜6％程度がひとつの目安です。3,000万円で売れた場合なら、120万〜180万円ほどになります。測量や解体が必要な場合や、税金がかかる場合はさらに増えます。

譲渡所得の計算方法

税金がかかるのは、売却価格そのものではなく「利益」の部分です。利益（譲渡所得）は次のように計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

取得費は購入したときの代金や購入時の諸費用（建物は経年分を差し引きます）、譲渡費用は仲介手数料や測量費など売るためにかかった費用です。購入時の契約書や領収書が残っていると、取得費を正しく計算できます。

税率は所有期間で変わる

所有期間は「売った年の1月1日時点」で数えるため、購入から5年ちょうどで売ると短期の扱いになることがあります。売る時期によって税率が倍近く変わるので、5年前後の物件は特に注意しましょう。

マイホームなら3,000万円特別控除が使える場合がある

自分が住んでいた家を売った場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。親子や夫婦など身内への売却では使えないなどの条件があります。また、相続した空き家を売る場合に使える特例もあります。いずれも細かい条件や期限があり、制度が改正されることもあるため、実際に使えるかどうかは税務署や税理士に確認してください。

確定申告が必要になるケース

売却で利益が出た場合は、売った翌年に確定申告をして税金を納めます。特例を使って結果的に税金がゼロになる場合も、特例を受けるために確定申告が必要です。売却時の契約書や領収書は、申告まで大切に保管しておきましょう。

複数の会社に査定を依頼し、根拠を比べる

査定額は不動産会社によって差が出ます。1社だけで決めず、複数の会社の査定額と、その金額になった理由を比べることが大切です。

高すぎる査定額には注意する

媒介契約を取るために、相場より高い査定額を出す会社もあります。高い価格で売り出しても買い手がつかず、結局は何度も値下げすることになり、売れ残りの印象がついてしまうこともあります。金額の高さだけでなく、近くの取引事例など根拠をきちんと説明してくれるかを重視しましょう。

必要書類を早めにそろえる

登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、本人確認書類、ローンの残高がわかる書類、購入時の契約書などを早めに用意しておくと、契約から引き渡しまでがスムーズです。土地なら測量図や境界の資料、戸建てなら建築確認済証や検査済証、図面もあると買い手が安心します。

リフォームや解体は売る前に相談する

「きれいにしたほうが高く売れる」と考えがちですが、リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。買い手が自分好みにリフォームしたいと考えることも多いため、大がかりな工事の前に不動産会社へ相談しましょう。掃除や簡単な片付けで印象を良くするだけでも効果があります。

売却価格ではなく「手取り額」で考える

資金計画は、売却価格から費用、税金、ローンの残りを差し引いた「手取り額」で立てましょう。仲介で高く売れても、売れるまでの固定資産税や管理費、値下げの可能性を考えると、早く確定する買取のほうが結果的に手取りの差が小さくなることもあります。

相続した不動産は相続登記を先に

相続した不動産は、名義を相続人に変える相続登記をしないと売ることができません。2024年4月1日からは相続登記が義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になり、2024年4月より前に起きた相続で未登記のものも対象です。売却を考えているなら、早めに司法書士へ相談しておきましょう。

相続人が複数いるときは早めに話し合う

兄弟など相続人が複数いる場合、売るかどうか、いくらで売るか、いつ売るかで意見が分かれることがあります。売って代金を分ける「換価分割」を選ぶなら、売却時期と金額が早く決まる買取のほうが、話し合いがまとまりやすいこともあります。

空き家は放置しない

誰も住んでいない家は傷みが早く進みます。管理が行き届かないと、自治体から「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定され、指導や勧告の対象になることもあります。使う予定がないなら、傷みが進む前に売却を検討するのがおすすめです。

住宅ローンが残っていても売れる

売却代金でローンを完済できれば、ローンが残っていても売却できます。決済の日に代金からローンを返済し、抵当権を抹消する流れが一般的です。売却代金だけでは返しきれない場合は、金融機関の同意を得て売る「任意売却」という方法もあります。

離婚や住み替えは時期の調整が大切

離婚による財産分与や住み替えでは、売るタイミングと引越しや新居の購入の時期を合わせる必要があります。売れる時期が読みにくい仲介だけで進めると、二重のローンや仮住まいの費用が発生することもあるため、期限がある場合は買取も含めて比べておくと安心です。

仲介が向いている人

• 売却までに3〜6ヶ月以上の時間の余裕がある
• 名古屋駅や栄周辺、地下鉄の駅に近いなど、人気のエリアの物件である
• 築年数が浅い、手入れが行き届いているなど、物件の状態が良い
• 内覧の対応や価格交渉に時間をかけられる

このような場合は、仲介で相場に近い価格を目指すのが基本です。

買取が向いている人

• 住み替えや相続、ローンの返済などで売りたい期限が決まっている
• 築年数が古い、雨漏りがあるなど、建物の状態に不安がある
• 空き家や荷物が残ったままの家を、片付けずにそのまま売りたい
• 近所に知られずに売りたい、内覧の対応をしたくない
• 相続人どうしで、売却の時期と金額を早く確定させたい

買取は仲介より価格が低くなるのが一般的ですが、その差は会社によって大きく変わります。多くの買取業者は買い取った物件をリフォームして転売するため、転売の利益や経費を差し引いた価格になります。一方で、転売ではなく自社で賃貸物件として長く持つことを目的に買い取る会社なら、その分を差し引く必要がないため、高めの価格を提示できることがあります。早く現金にしたい方は、名古屋で不動産を早く現金化する方法もあわせてご覧ください。

迷ったら両方の金額と期間を比べる

仲介と買取のどちらにするか迷ったら、両方を扱う会社に相談し、それぞれの見込み価格と期間、手取り額を並べて比べるのがいちばん確実です。数字を見比べると、「少し安くても早く確定させたい」「時間をかけてでも高く売りたい」といった自分の優先順位がはっきりします。