中古マンションの価格は上昇傾向

中部レインズ（不動産会社が使う物件情報のネットワーク）のデータをまとめた記事によると、名古屋市の中古マンションの平均㎡単価（各年1〜3月）は、2020年の約32.75万円から2024年には約40.34万円まで上がっています。新築マンションの価格や建築費の上昇もあり、中古マンションへの関心が高まっていることが背景にあると考えられます。

ただし、相場はあくまで平均です。同じ名古屋市内でも、立地や築年数によって売れる価格は大きく変わります。

エリアによって価格差が大きい

名古屋市内では、名古屋駅や栄に近い都心部、地下鉄東山線沿線、文教エリアとして知られる東部の住宅地などは価格が高めです。たとえば東区・中区・千種区などは取引件数も多く、㎡単価も高い傾向があります。反対に、市の南西部や駅から離れた地域は価格が落ち着いている傾向があります。

名古屋は車社会といわれますが、マンションに関しては「駅から歩けるかどうか」が価格を大きく左右します。同じ区の中でも、駅徒歩数分の物件と徒歩15分以上の物件とでは、㎡単価に2倍以上の差がつく例もあります。

相場を自分で調べる方法

査定を依頼する前に、おおよその相場を自分で調べておくと、提示された金額が妥当かどうか判断しやすくなります。

• レインズ・マーケット・インフォメーション：実際に成約した物件の価格や築年数、面積を地域ごとに確認できます。
• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際の取引価格や地価の情報を地図から調べられます。
• 不動産ポータルサイト：同じマンションや近くの物件が、いくらで売り出されているかを確認できます。売り出し価格は成約価格より高めになりやすい点に注意しましょう。

相場の調べ方や査定の受け方は、名古屋の不動産査定の記事でもくわしく解説しています。

名古屋駅・栄へのアクセスがよい

名古屋駅と栄の両方に乗り換えなしで行ける地下鉄東山線の沿線や、桜通線・名城線など主要路線の駅に近い物件は、通勤・通学に便利なため需要が安定しています。名古屋駅周辺ではリニア中央新幹線の開業を見据えた再開発が進んでおり、開業時期は延期されているものの、都心部の注目度は高い状態が続いています。

文教エリアや落ち着いた住宅地にある

千種区・昭和区・瑞穂区などには、学校が多く落ち着いた住環境の「文教エリア」と呼ばれる地域があります。子育て世帯からの人気が高く、ファミリー向けマンションは値崩れしにくい傾向があります。公園や緑が多い地域、治安のよい地域も評価されやすいポイントです。

築年数が浅い、または管理状態がよい

マンションの価格は築年数が浅いほど高く、築年数が進むにつれて下がっていくのが一般的です。ただし、築年数が古くても、修繕積立金が計画どおり積み立てられ、大規模修繕がきちんと行われているマンションは評価されやすくなります。買い手は「今後も安心して住めるか」を見ているため、管理状態は価格に直結します。

査定から媒介契約まで

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、金額とその根拠を比べます。売却を任せる会社が決まったら媒介契約を結びます。媒介契約には、1社だけに任せる契約と、複数の会社に依頼できる契約があり、それぞれ報告の頻度などが異なります。

売却活動から引き渡しまで

売り出しが始まると、購入希望者の内覧に対応します。住みながら売る場合は、内覧の日程調整や室内の片付けが必要です。買い手が決まったら売買契約を結び、決済の日に残りの代金を受け取って、ローンが残っていれば完済し、鍵を引き渡します。

売却活動が長引くと、最初の売り出し価格から値下げせざるを得なくなることもあります。売却期間はエリアや物件の条件で大きく変わるため、期限がある方は余裕を持って動き始めましょう。買取の場合の流れは買取り・仲介の流れで紹介しています。

複数の会社に査定を依頼し、根拠を比べる

査定額は会社によって差が出ます。高い金額を出した会社を選びたくなりますが、相場からかけ離れた金額で売り出すと、結局売れずに値下げを繰り返すことになりかねません。金額だけでなく、「なぜその金額なのか」を説明してくれるか、名古屋での売却実績があるかを確認しましょう。

スケジュールに余裕を持つ

「いつまでに売りたい」という期限がギリギリだと、買い手からの値下げ交渉に応じざるを得なくなります。住み替えの場合は、新居の購入と売却のどちらを先にするかも含めて、早めに計画を立てておきましょう。

売り出す時期と築年数を意識する

マンションを探す人は、進学や転勤で引っ越しが増える時期の前に多くなるといわれます。売り出しの時期をそこに合わせると、内覧の数が増えて早く売れる可能性が高まります。また、マンションは築年数が進むほど価格が下がっていくのが一般的です。いずれ売るつもりなら、売り時を先延ばしにしすぎないことも大切です。

室内の第一印象を整える

内覧では第一印象が大切です。不要な物を減らして部屋を広く見せる、水回りを清掃する、照明をつけて明るく見せるといった工夫だけでも印象は変わります。大がかりなリフォームは費用を回収できないことも多いため、まずは片付けと掃除を優先しましょう。

管理組合の書類をそろえておく

管理規約や長期修繕計画、総会の議事録、修繕積立金の状況などを用意しておくと、買い手に安心してもらいやすくなります。築年数の古いマンションについては、名古屋市が長期修繕計画づくりや再生の検討を支援する制度を設けているので、管理組合の取り組み状況も確認しておくとよいでしょう。

売却にかかる主な費用

• 仲介手数料：仲介で売る場合にかかります。上限は売買価格の3％＋6万円＋消費税です。
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙代です。
• 抵当権の抹消費用：住宅ローンが残っている場合、抵当権を消す登記費用や司法書士への報酬がかかります。
• ローンの繰り上げ返済手数料：金融機関によってはかかる場合があります。

手元に残る金額は、売却代金からこれらの費用と税金、ローン残高を差し引いて考えます。査定額だけで判断せず、手取り額で比べることが大切です。

譲渡所得税と住民税

マンションを売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。税率は所有期間によって変わり、売った年の1月1日時点で5年を超えていれば所得税15％・住民税5％、5年以下なら所得税30％・住民税9％です（所得税には別途、復興特別所得税が加わります）。

マイホームなら3,000万円の特別控除

自分が住んでいたマンションを売った場合は、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。適用を受けるには、売った翌年に確定申告が必要です。条件や必要書類は変わることもあるため、税務署や税理士に確認してください。

固定資産税・管理費の精算

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売った場合は、引き渡し日を基準に買い手と日割りで精算するのが一般的です。管理費や修繕積立金も、引き渡し日を基準に精算します。

不具合は隠さずに伝える

雨漏りや水漏れの跡、設備の故障などを知っていながら伝えずに売ると、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われ、修理費の請求や契約の解除につながるおそれがあります。気になる点は事前に不動産会社へ伝え、売買契約書にも記載してもらいましょう。

住宅ローンの残高を確認する

ローンが残っていても、売却代金で完済できれば売ることができます。まずは金融機関の返済予定表で残高を確認し、売却代金と手取り額の見込みを比べておきましょう。

売り急ぎにつけ込む会社に注意する

「早く売りたい」と伝えると、相場より大幅に安い金額で買い取ろうとする会社もあります。最初に高い金額を出して契約を急がせ、あとから理由をつけて値下げを迫るケースもあります。即決せず、複数の会社の話を聞いて冷静に判断しましょう。

仲介が向いている人

駅に近い、築年数が浅いなど条件のよいマンションで、売却まで時間に余裕がある方は仲介が向いています。少しでも高く売りたい場合は、まず仲介で売り出すのが基本です。

買取が向いている人

住み替えや転勤で期限がある方、相続したマンションを早く分けたい方、築年数が古い・室内の傷みが激しいといった事情がある方は、買取のほうがスムーズです。内覧の対応が不要で、今の状態のまま売れることが多いのも買取のメリットです。

名古屋不動産買取本舗では、転売目的ではなく自社の賃貸物件として買い取るため、買取価格は周辺相場の8〜9割程度が目安です。区分マンションの買取については区分マンションの買取のページもご覧ください。また、買取か仲介かで迷っている方には、両方の概算金額と期間をお出しして比べていただけます。