「賃借権」か「地上権」か

借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があります。地上権は土地を直接使える強い権利で、地主の承諾がなくても売ることができます。一方、賃借権は地主との契約にもとづく権利で、第三者に売るときは地主の承諾が必要です。住宅の借地は賃借権であることが多いため、まずは「売るには地主の承諾が要る」と考えておくのが安全です。

旧借地権・普通借地権・定期借地権

契約した時期や内容によって、借地権は次のように分かれます。種類によって売りやすさが大きく変わります。

昭和の頃から続く借地の家であれば、旧借地権の契約であることが多いと考えられます。ただし、残りの期間や更新の取り決めによって評価は変わるため、契約書で必ず確認しましょう。

契約書と登記で確認しておきたいこと

相談の前に、次の点を確認しておくと話がスムーズです。

• 借地契約書（覚書を含む）の有無と、契約の開始日・期間・地代
• 譲渡や建て替え、増改築についての取り決め
• 土地の登記事項証明書（現在の地主の名前と住所）
• 建物の登記名義（相続した場合は名義変更が済んでいるか）
• 地代の支払い状況（滞納がないか）

契約書が見つからない場合でも、地代の領収書や振込の記録が、契約が続いていることを示す手がかりになります。

地主も借地人も代替わりして、話が進みにくい

契約が何十年も続いている借地では、地主側も借地人側も相続で代替わりしていることがよくあります。「地主の子の世代とは面識がない」「地主の相続人が複数いて、誰に話せばいいかわからない」といった状態では、承諾の相談そのものが進みません。まずは土地の登記事項証明書で、今の名義人を確認しておきましょう。

地主の承諾や住宅ローンの問題で、買い手が限られる

借地権付きの家は、地主の承諾が必要なうえ、毎月の地代もかかります。買主が住宅ローンを使う場合、借地であることが審査で不利になったり、地主の承諾書などを求められたりすることもあります。こうした事情から、所有権の家に比べると買い手の数が限られ、仲介では売却が長引きやすくなります。

建物が古く、空き家になっていることが多い

相続した借地の家は、築年数が古く、空き家のまま置かれていることも少なくありません。建物の評価がほとんどつかない場合は、借地権そのものの価値が価格の中心になります。また、建て替えに地主の承諾が必要な契約かどうかは、買い手から見た価値を大きく左右します。一方で、駅に近い場所や商業利用ができる場所など、立地によっては借地権がしっかり評価されることもあります。

地主に買い戻してもらう

もっとも話がまとまりやすいのが、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。地主にとっては土地を自由に使えるようになるメリットがあり、譲渡の承諾料もかかりません。ただし、地主に買う意思や資金がなければ成立しません。借地人の側から「買ってほしい」と持ちかけると、価格の交渉で弱い立場になりやすい点にも注意が必要です。

借地権を扱う買取業者・不動産会社に売る

不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買主を探す期間がなく、建物が古い場合や荷物が残っている場合でも相談しやすいのが利点です。その反面、業者は地主との交渉や将来の活用にかかる手間とリスクを価格に織り込むため、買取価格は低めになりやすいといえます。第三者への売却なので、地主の承諾も必要です。

仲介で一般の買主に売る

不動産会社に買主を探してもらう方法です。立地がよく、建物の状態や契約条件がよければ、買取より高く売れる可能性があります。ただし前述のとおり買い手は限られるため、売れるまでに時間がかかることは覚悟しておきましょう。

地主と協力して土地と建物をまとめて売る

地主の底地と借地人の借地権をセットにして、普通の土地付き建物として売る方法です。買い手から見れば完全な所有権になるため、それぞれを別々に売るより高く売れることが期待できます。売却代金は、あらかじめ地主と借地人で配分を決めて分けます。地主側から見た売り方は、名古屋で底地を買取してもらう方法で紹介しています。

地主から底地を買い取ってから売る

先に地主から底地を買い取り、土地と建物の両方を自分のものにしてから売る方法です。所有権の物件として売れるため買い手は広がりますが、底地を買う資金が必要で、地主が売ってくれることが前提になります。

出発点は「更地の評価額×借地権割合」

借地権の価値を考える出発点は、「その土地が更地だったらいくらか」に「借地権割合」をかけた金額です。借地権割合は国税庁の路線価図にA（90％）〜G（30％）の記号で示されていて、場所によって異なります。たとえば更地の評価額が2,500万円、借地権割合が60％なら、計算上の評価額は1,500万円です。

実際の買取価格は評価額より低くなりやすい

ただし、借地権割合は主に相続税などの評価に使う数字で、そのまま売却価格になるわけではありません。実際の取引では、承諾料や建物の解体費、買い手が限られることなどが差し引かれるため、評価額より低くなるのが一般的です。不動産会社による買取の場合、評価額の4〜7割程度を目安として紹介している解説もあります。あくまで目安なので、個別の査定で確認しましょう。

価格を左右するポイント

• 借地権の種類と残りの期間：旧借地権で更新が見込めるものは評価されやすく、定期借地権で残りが短いものは低くなりやすい
• 地代の額と支払い状況：地代が高い、滞納があるといった場合は評価が下がる
• 建て替え・増改築の条件：地主の承諾が要るか、承諾料がかかるか
• 地主との関係：連絡が取れるか、承諾が得やすいか
• 立地と建物の状態：駅や地下鉄までの距離、駐車スペースの有無、建物の傷み具合など

承諾なしで売ると、契約を解除されるおそれがある

賃借権の借地権を第三者に売るときは、民法の定めにより地主の承諾が必要です。承諾を得ずに売ってしまうと、借地契約を解除される原因になりかねません。「先に買主と契約して、あとで地主に話す」という進め方は避け、売買契約は「地主の承諾が得られること」を条件にしておくのが安全です。

譲渡承諾料（名義書換料）の目安

承諾を得る際には、「譲渡承諾料」や「名義書換料」と呼ばれるお金を地主に支払うのが一般的です。金額は法律で決まっているわけではありませんが、借地権価格の10％程度がひとつの目安とされています。実際には契約内容や地域、地主との関係で変わるため、話し合いで決まります。誰が負担するかは、売主と買主の間で取り決めます。

地主に話すときは「不安」を先に聞く

地主が承諾をためらう理由は、「知らない人に貸したくない」「地代をきちんと払ってもらえるか心配」「将来は土地を返してほしい」などさまざまです。いきなり「承諾してください」と求めるのではなく、地主の考えを聞いたうえで、買主がどう使う予定なのかを説明すると、話がまとまりやすくなります。決まったことは口約束で終わらせず、書面に残しておきましょう。

地主自身に買い取ってもらえないか打診する

反対の理由が「知らない人に貸したくない」ということなら、地主自身が借地権を買い戻す話に切り替えられることがあります。売却先が地主に変わるだけで、手放すという目的は果たせます。

土地と建物をまとめて売る・等価交換を提案する

地主も底地を持て余している場合は、土地と建物をまとめて売る方法や、借地権と底地の一部を交換して、それぞれが完全な所有権の土地を持つ「等価交換」を提案する方法もあります。測量や登記の手間と費用はかかりますが、双方にメリットのある形を探せます。

裁判所に許可を求める「借地非訟」と地主の「介入権」

話し合いでどうしてもまとまらない場合は、借地借家法にもとづき、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続き（借地非訟）があります。許可の条件として、承諾料にあたるお金の支払いを求められることがあります。

また、この手続きの中で、地主が「それなら自分が借地権を買い取る」と申し出ることができます（介入権）。その場合は第三者ではなく地主に売ることになります。時間と費用がかかり、地主との関係にも影響するため、弁護士に相談したうえでの最終手段と考えるのがよいでしょう。

譲渡所得税と3,000万円特別控除

借地権を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315％、5年以下なら39.63％です（復興特別所得税を含む）。自分が住んでいた家とその借地権を売る場合は、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除を使える場合があります。特例には細かい条件があるため、税務署や税理士に確認してください。

そのほかにかかる費用

• 譲渡承諾料：借地権価格の10％程度が目安（地主との話し合いで決まる）
• 仲介手数料：仲介で売る場合にかかる（上限は売買価格の3％＋6万円＋消費税。売買価格400万円超の場合）。不動産会社が直接買い取る場合は不要
• 解体費や測量費：更地にして地主に返す場合や、境界があいまいな場合に必要になることがある。木造住宅の解体費は100〜200万円程度とする解説もあります
• 印紙税・登記費用：売買契約書の印紙代や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消の費用など