不動産買取りの適正価格の調べ方
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- 不動産買取りの適正価格の調べ方
適切な不動産価格を知りましょう！
土地の路線価、建物の価値、近くの取引事例、
そのエリアの家賃相場から見た収益性、
需要と供給、売り出すタイミングなど、
不動産の価値を決める要素はたくさんあります。
売却するときは、まず適正な価格を
知ることがとても大切です。
名古屋不動産買取本舗では、売却をお考えの方に、
根拠のある適正な価格をお伝えし、
それをもとに販売の計画を立てていきます。
ここでは、適正な価格を出すための考え方を
ご紹介します。
公平で正直なお見積もりをお約束します。
- 土地の
価格 - 上物の
価値 - 類似の
売買実例 - 賃貸相場を
基にした収益性 - 需要と供給
タイミング
土地の価格(坪単価×坪数)
土地の価格は、基本的に「坪単価（または㎡単価）×面積」で計算します。ただし、坪単価は周辺の相場だけで決まるわけではありません。駅からの距離、道路への接し方、土地の形、間口の広さ、日当たり、用途地域なども影響するため、同じエリアでも土地ごとに価格は変わります。これらを総合的に評価して、適正な土地価格を出します。
上物の価値(築年数・建物の状態)
建物は、構造やハウスメーカー、築年数を確認し、現地で状態を見たうえで評価します。あわせて、同じ建物を今建てた場合の費用（再調達価格）をもとにした評価も加味します。法定耐用年数は木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、RC造47年とされており、耐用年数が残っていれば建物の価値が認められることが多いです。
近隣での同一規模不動産の販売実例
査定では、近くで実際に売買された物件の価格や、いま売りに出ている似た物件の相場を参考にします。似た条件の物件がいくらで取引されているかを比べることで、市場に近い適正な価格を出せます。実際の売買の現場でも、この取引事例が重視されることが多くあります。
近隣エリアの賃貸相場を基にした収益性
賃貸需要の高い地域や投資用に向いた物件は、家賃相場や想定利回りが買取価格に大きく影響します。特に私たちのような賃貸オーナーは、借入れの金額や期間と家賃収入のバランス、利回りを重視するため、購入後の収益が見込める物件ほど高く評価され、立地や周辺の需要も大切な判断材料になります。
需要と供給のバランス、タイミング
不動産の価格は、需要と供給、景気や金利の動きによって日々変わります。需要の多いエリアほど価格が高いのはもちろん、仲介で実際に住む方へ売る場合は、その条件の物件を探している人がちょうどいるかどうかというタイミングで価格が変わります。
名古屋不動産買取本舗なら適切な買取り価格の算出を
無料で行わせていただきます！
名古屋不動産買取本舗では、
土地の価値、建物の価値、近くの取引事例、
収益性をふまえて、公平で適正な買取価格を
算出します。査定は、
「日本一正直な不動産屋」あさひ不動産の森が担当します。
名古屋の不動産買取 名古屋不動産買取本舗の不動産買取りの適正価格算出例
日進市 築34年 木造アパート1棟 8室 居宅付き
買取り査定価格：2,000万円
| 間取り/戸数 | 共同住宅8戸＋居宅1棟 |
|---|---|
| 敷地面積/坪数 | 418.08㎡（126.47坪） |
| 延床面積/坪数 | 283.10㎡（85.64坪）（共同住宅168.00㎡＋居宅115.10㎡） |
| 築年数/構造 | 共同住宅34年・居宅32年（いずれも木造2階建て） |
| 年間想定収入 | 240万円（共同住宅8戸の家賃・共益費） |
| 年間想定支出 | 72万円（管理費・修繕費、固定資産税・都市計画税など） |
買取り査定価格決定理由
日進市の築34年・木造2階建ての共同住宅（8戸）に、築32年の木造2階建ての居宅が付いた物件で、2,500万円で売りに出されていたものの、なかなか買主が見つからずにいました。敷地は市街化調整区域にあり、既存宅地のため建て替え自体は可能ですが、県道に通じる道の幅が約2.5mしかないため、将来建て替えられるのは1棟・200㎡以下に限られる見込みです。さらに、浄化槽と上水道管を2棟で共用していること、賃借人付きで貸主としての立場を引き継ぐ必要があること、現況渡し・契約不適合責任免責で確定測量も行われていないことから、住宅ローンを利用する一般の方や、融資を前提とする投資家には手を出しにくい条件がそろっていました。当社ではこうした制限をすべて織り込んだうえで、現在の家賃収入（年間約240万円）を評価し、年間支出を約72万円と見込んで、表面利回り12%・実質利回り約8.4%を確保できる2,000万円で直接買い取りました。再建築に制限がある物件や、建物が古く賃借人がいる物件でも、家賃収入から価格を算出することで、売れ残っていた物件を早く現金化することができます。
名古屋市天白区 築47年 区分マンション 5DK
買取り査定価格：350万円
| 間取り/戸数 | 5DK／1戸 |
|---|---|
| 専有面積/坪数 | 93.54㎡（28.29坪） |
| 築年数 | 47年（昭和53年築） |
| 構造 | RC造（区分所有） |
| 年間想定収入 | 105.6万円（リフォーム後の想定家賃 月8.8万円） |
| 年間想定支出 | 31.4万円（管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税） |
買取り査定価格決定理由
築47年（昭和53年築）の団地タイプの区分マンションで、室内は内装・水回りとも建築当時に近い状態でした。そのままでは貸すことも売ることも難しく、実需（ご自身で住まれる方）向けに売り出すと時間がかかる物件です。当社では自社でのリフォーム（約50万円）を前提に、リフォーム後の想定家賃 月8.8万円（年間105.6万円）から価格を逆算しました。リフォーム費用を含めた総額400万円に対して表面利回り約26.4%、管理費・修繕積立金と税金（年間31.4万円）を差し引いた実質利回りでも約18.5%を確保できる価格として、350万円と査定しました。築年数の古い区分マンションは評価が低くなりがちですが、賃貸需要のあるエリアであれば、リフォーム後の家賃収入から価格を算出することで、一般的な買取り価格より高い査定が可能です。
長久手市 築30年 RC造マンション1棟 1LDK 7室
買取り査定価格：5,500万円
| 間取り/戸数 | 1LDK／7戸 |
|---|---|
| 敷地面積/坪数 | 381.59㎡（115.43坪） |
| 延床面積/坪数 | 288㎡（87.12坪） |
| 築年数 | 30年（査定時） |
| 構造 | RC造 |
| 積算評価額 | 約6,546万円（土地 約5,151万円＋建物 約1,395万円） |
買取り査定価格決定理由
長久手市の築30年・RC造の1棟マンション（1LDK×7戸）です。築年数は経っていますが、RC造のため建物の評価が残っており、土地と建物を合わせた積算評価額は約6,546万円（土地：前面路線価135,000円×381.59㎡＝約5,151万円、建物：固定資産税評価額 約1,395万円）となります。積算評価額を下回る価格であれば、金融機関の担保評価が購入価格を上回るため融資を受けやすく、安定して保有できます。加えて長久手市は名古屋市に隣接し、人口が増えてきた成長エリアで、今後も賃貸需要が見込めます。この担保価値と立地を評価し、積算評価額の約84%にあたる5,500万円と査定しました。
みよし市 築7年 木造アパート1棟 1K 8室
買取り査定価格：4,500万円
| 間取り/戸数 | 1K／8戸 |
|---|---|
| 敷地面積/坪数 | 608.06㎡（183.93坪） |
| 延床面積/坪数 | 241.59㎡（73.08坪） |
| 築年数 | 7年 |
| 構造 | 木造 |
| 管理形態 | サブリース（一括借上げ） |
買取り査定価格決定理由
みよし市の築7年・木造2階建てのアパート（1K×8戸）で、大手サブリース会社による一括借上げ（サブリース）契約が付いた物件です。サブリースは賃料が相場より低めに設定されるため収益性は下がりますが、空室や家賃滞納のリスク、入居者対応などの管理の手間をサブリース会社が負うため、毎月の収入が安定し、手間をかけずに保有できるのが利点です。築7年と建物が新しく、当面は大きな修繕費がかからないことも評価し、利回りよりも安定性と保有の手軽さを重視する賃貸経営に適した物件として、4,500万円と査定しました。
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